2.6 修改印花稅章程及印花稅繳稅總表
事由：“修改印花稅章程及印花稅繳稅總表”法案
1. 透過四月二十四日立法會主席批示，將“修改印花稅章程及印花稅繳稅總表”交給本委員會分析及在五月二十四日前完成意見書的編製；有關法案經獲全體會議一般性通過。
委員會曾在四月二十六日、五月二日、四日、七日、八日、九日、二十三日、二十九日及三十日、六月一日、七日及八日舉行會議；其中在五月二日和七日、六月七日的會議，有政府代表成員列席；五月四日的會議，則有澳門地產商會、澳門建築置業商會、澳門房地產聯合商會及澳門銀行公會的代表列席。廣泛聽取這些團體的意見，目的在於委員會有需要了解這些團體認為所提出的課稅制度對澳門地產界及金融界會帶來什麼後果，五月二十三日的會議，有律師公會代表列席，委員會聽取了他們就新法律所表達的法律技術意見。
除了上述會議，委員會亦收到了社會各界的意見包括以個人或社團名議作出的意見，有關文本將作為本意見書附件。
由於法案的複雜性、其對社會的影響以及所涉及利益，法案分析困難且需時，故委員會未能在之前所規定期限內完成分析。
1. 委員會從兩方面對法案進行分析。首先就政府的立法取向加以考慮；取向一方面就以有償方式作出的不動產生時移轉和贈與徵收印花稅，從而撤消過去近一世紀以來所採用的物業轉移稅；另一方面則撤消社會上期待取消已久的遺產稅。此外，委員會就每項規範進行了詳細的審議，希望在細則性方面尋求法律上的解決方案以配合及遵循全體會議在一般性通過時所訂定的立法政策和意向。
2. 委員會認為分析中的法案富有創意。因為欲推行的新徵稅方式不但簡化這種稅項的結算和繳納的相關程序，並採用一項較低和統一澳門和離島的稅率。雖然法案整體來說是出於善意，但仍有部份解決方法值得商榷，需要委員會進一步研究，因為與現行者完全不同，其實際施行效果如何亦難預計。
3. 雖然委員會同意法案的一般原則和取向，但在與政府代表舉行的多次會議中，仍然提出一系列的問題和意見，並且有若干建議，整體來說，經獲得政府代表加以考慮和接納。
第27-A條
本條文將不動產的長期租賃的設定或移轉與保障租客有權取得不動產所有權的租賃等同於需繳納印花稅的不動產移轉。由於此等租賃被視為有償移轉，認為應一如該項移轉徵稅。儘管如此，印花稅繳稅總表仍對此等租賃採用特殊方式分別徵稅。
另一方面，法律沒有任何機制顯示，倘屬承租人取得不動產的情況（即第一款所規定的情況），則毋須再次繳稅。
委員會就此向政府代表提問，但政府稱無意作出雙重課稅的規定，跟目前物業轉移稅的情況一樣，長期租賃繼續以有償移轉方式徵稅。
然而，在規定中加進新的一款，即新文本的第二款，規定承租人取得租賃物時免除繳納印花稅義務。
第48-A條
1. 定出印花稅課稅客體的第48-A條，曾成為圍繞本法案討論範圍的焦點，主要涉及如下問題：
第一款b）項及c）項規定向價值超過五萬元的有形動產及其他財產或權利的無償移轉徵稅。
這一條文強調所有無償移轉，不論是有形或無形動產都要課徵印花稅。委員會覺得對全部動產徵稅太廣泛，因一般不會為這類移轉報稅，監管亦非常困難。委員會建議只向須登記的動產徵稅，這項建議經獲政府代表接納，並表示將對條文作出相應修改，刪除b）項及修改 c）項，規定只向須登記的財產和權利徵收印花稅。
2. 關於在這方面向無償移轉徵收15% ，而有償的不動產移轉則徵收3%，委員會要求政府解釋什麼原因導致政府提出此一稅務政策。委員會認為向無償移轉與有償移轉應採用相同的徵收稅率，因此向政府代表反映有關內容。
對於這項問題，政府代表指出不適宜將該兩類移轉的稅率劃一，因為訂立不動產有償移轉合同的手續費和其他費用，較適用於無償移轉者高出很多。如果將兩類移轉的稅率劃一，可能會使納稅人作出欺詐行為，將原屬有償移轉變作無償。
然而，政府也建議把稅率由15%降為5%。
3. 第48-A條第二款以舉例方式將各種需繳印花稅的移轉依據列出，這樣所有將財產事實上的使用和收益權的轉移行為，變成為稅務效力的財產移轉依據。
委員會認為，考慮到法律的確定性和安全性，應在該條文上清楚列明所有須徵收印花稅的事實。這種界定方式將可避免出現不知道何種可課稅事實被視為為稅務效力的移轉依據這一疑問。
政府代表經考慮委員會意見並對條文作出相應修改。
第二款 b）項規定須為預約買賣合同繳納印花稅。向承諾買賣合同徵稅被納入政府稅務政策範圍，是因為政府一直表示有意透過向中間交易徵稅，避免目前嚴重逃稅的情況。
委員會大部份成員對此項措施表示贊同，但對法案中沒有清楚界定何時開始應繳稅，表示質疑。是否預約買方為預留該不動產而繳“小訂”後即繳納印花稅。委員會認為應定出一數值或對預約合同移轉物之價值的特定百分比，超過該數值時便須繳稅。
有議員對不動產買賣預約合同即時課稅的規定有保留，因為：
1. 此措施是從未有過的新措施；
2. 政府或立法會對此革新的影響沒有做過任何研究或分析，尤其是在減弱需求和逃稅方面；
3. 由於民法典有關不動產預約合同效力形式要件的部分沒有修改，（例如：引入公證認證簽名的機制，作為使這些合同有效的形式。） 很容易出現逃稅，而且可能出現大量因不知稅務責任而受處罰的情況，或者這不是立法者的原意；
4. 此措施不會防止未來出現大量的投機性合同，也不會阻止有關這種合同出現逃稅的情況，因為如屬整幢樓花的買賣預約時，雙方可訂立一份出售不動產的委託合同，或普通的代理合同，從而避開買賣預約的方式或財產事實權的移轉。
比較好的解決方法是先研究此革新可能造成的負面影響，如果結論認為對預約合同課稅是符合社會公平的，那麼，必須區分：
——出售未來的還沒有存在的財產的預約；
——出售已存在及合規範（如已發出入伙紙）的財產的預約。
在此情況下，考慮到一般的做法，應在樓價已支付相當一部分（如百分之二十五或百分之三十）時才課稅。
主要須避免逃稅和社會不公平的情況，如納稅人/預約買方不知道他的義務，他只在一份私人文件上簽名即使沒有任何公證參與的形式也須在三十日內繳納印花稅，否則會受處罰。
這樣便會出現很多由於有人簽了不動產買賣預約合同沒有及時繳稅而受處罰的情況。
以香港為例，釐印費是簽樓契（title deed）後才繳納的。
政府代表聽取委員會表達的憂慮後，同意對該項規範作出調整，並提交經考慮委員會意見的新文本，幾乎同意委員會所有的建議。於是在新文本中規定向只為保留不動產而簽立的預約合同其訂金金額超過一萬元澳門幣者徵稅。
4. 這項規定的另一問題是在第二款c）項對拍賣徵稅，問及繼續徵收此種稅項是否合理及有需要，按現行法例，銀行不能留置有關財產超過二十四個月而不將之拍賣，這規定對該等機構造成沉重負擔，按照該界別的負責人所言，該等負擔可能含信貸機構出現嚴重的財務問題。
對這項問題，政府代表的答覆是目前的拍賣須課稅，未來亦不可能將此項行為從印花稅課稅客體範圍內剔除，因為總會有一項文件用以證明此項可課稅事實。
政府經考慮對該規定行文進行修改，使其內容更清晰。
5. 關於f）項對授權書（根據《民法典》第二百五十八條第三款規定簽立的，沒有經利害關係人同意不可廢止的授權書） 徵稅的問題也展開熱烈討論。
委員會要求解釋此種授權書成為印花稅課稅客體的真正性質為何，並認為只能對那些除了賦予法律處分權外，還屬於不可廢止及可簽立雙方代理的授權書課稅；因為只有在這種情況下才可向受權人賦予取得人的地位。
政府代表聽取意見後，同意委員會的論據及對該項作出修改，規定只向授與財產處分權的授權書徵收印花稅。
第 48-B 條
委員會同意此規定的文本。
第 48-C 條
本條第二款無指明是什麼財產，究竟是動產還是不動產的交換，委員會就這點要求政府代表解釋。委員會建議將此可課稅事實視作兩宗不同的移轉徵稅，避免此交易方式被利用或濫用。
政府代表即時澄清此項規範是指不動產的交換，並規定該交換被視為兩項移轉，以避免稅務欺詐及逃稅。
第 48-D 條
委員會對本條 b) 項規定：向“住所設於澳門特別行政區的公司之股份、股或出資；又或股份、股或出資，其取得人的住所係設於澳門特別行政區者”徵稅，表示質疑。
政府代表提到此項徵稅原則較諸只採用屬地原則的徵稅標準涵蓋面較廣，希望一如現行物業轉納稅制度對上述情況課徵印花稅。然而基於保護和鼓勵在澳門投資的需要，亦考慮可能不向住所在澳門的投資者所擁有的股份徵稅。因此刪除 b) 項後半部及 c）項。即不再向住所或總址不在澳門的投資者所持股份或其他權利徵收印花稅。
第 48-E 條
委員會對此規定沒有疑問。
第 48-F 條
委員會審議此規範時提出若干問題。對於股份有限公司排除在印花稅課稅客體的範圍以外，感到奇怪；此外亦質疑擁有資產中含不動產的公司的資本超過 80% 的股東須繳稅的可行性。因為這可能會導致逃稅的情況。也問及為何只向股東與其配偶共同持有的股或出資徵稅，而不向作為股東財產所得之股徵稅的立法取向。
政府代表答謂雖然事實上股份有限公司亦應像其他公司一樣須繳稅，是較為公平，但在實際運作上監管這些公司的出資和股份的擁有非常困難，因為不容易確認股東身份，因此沒有將之納入規範。對於擁有公司資本超過 80% 者課稅，負責人表示這方面並沒有引入修改，只是沿用現行制度。
委員會認為本條第三款不清晰，並質疑“與其配偶共同持有”的表述，因為不清楚究竟該等股份是指其結合是採共同財產制的配偶的共有財產中的股份，抑或由夫婦共同擁有名義所擁有的股份。
政府代表已即時澄清並對該規範的行文作出相應修改，在第一款中加上“股份有限公司”，即跟其他類型的公司一樣，其所持公司股份亦須繳稅。
第 48-G 條
本條第三款的行文不夠清晰，因此委員會要求政府代表解釋，並得到接納。
政府主動修改第四款行文，以消除誰應為稅務效力被視為中間移轉人的疑問。
此外，增加第五款，以回應委員會的關注，規定有物權效力的預約合同不被視作中間交易，須即時繳付稅率為3%的印花稅。
第 48-H 條
本條第一款規定納稅人須自交易的文件、文書或行為作出之日起十五天內繳稅。
此規定受到委員會質疑，因為考慮到通常交易所涉及的金額，以十五日作為結算和納稅的期限實在不足夠，可能令納稅人產生困難。委員會亦關注到自交易作出至納稅期間可能出現一屋多賣的情況。
此憂慮導致委員會建議更改繳納印花稅的時間，即在簽立買賣契約前繳稅。又假如政府從稅務政策的角度認為不可接納而選擇與現行不同的徵收制度，這項印花稅可由公共或私人公證員代收。這並非澳門稅務制度上一種嶄新的做法，因為目前對其他文件課徵印花稅也是採用此一方式。
政府代表認為毋需更改印花稅繳稅時間，因為簽契前有一份證明該項移轉的文件，此文件便可作為徵稅的依據。
對於由公證員代收印花稅的建議，認為財政局對實際情況與相關程序較為熟悉，雖然建議值得細心分析，但能否推行有待小心地嚴格研究。對於繳稅時間，政府已接納委員會建議並已對原法案作出修改，將繳納期限延長至30天。
政府代表表示一屋多賣情況不普遍，且未到令人憂慮的地步。
委員會認為政府應採取行政措施，透過各種途徑如連接與不動產交易有關的公共部門像公證署、物業登記局等的電腦網絡，令一屋多賣的情況不再出現。
第 48-1 條
此條文規定，當財稅廳廳長發現房登記價值或申報的價值均與不動產的實際價值不相符時，應在憑單上註明價值屬臨時性且須接受評估。然而，該規範沒有定出廳長在決定不動產須接受評估時應以什麼標準作為依據，也沒有定出評估的期限。
委員會建議政府代表就這方面作出適當考慮，政府亦就此對原案作出修改。
第 48-J 條
此規定得到了委員會成員的同意。
第 48-L 條
委員會對新提交行文表示同意。
第 48-M 條
委員會同意此條文的行文，政府亦主動完善第二款的行文。
第 48-N 條
依職權結算後的應繳稅款期限跟繳稅所規定期限一樣，延至30天。
第 48-O 條
委員會同意此規定。
第 48-P 條
委員會認為此項規定的行文不清晰，所以要求政府作出修改，以便令內容更為明確。
政府代表理解委員會的憂慮並經作出相應修改。規定將來如果未繳納應繳印花稅則不接納移轉所有權或其他需登記權利的登記。
第 48-Q 條
委員會成員提醒政府此條的第一款“對於財政局房屋紀錄無登錄的不動產之所有權或其他用益物權的移轉，僅可作臨時登記，且登記期限只有三年”，有關界別的代表認為此制度對地產市場帶來嚴重不便，拖慢及打擊投資意欲。
並對第二款表示質疑，因為此款規定登記僅在財政局依職權分析後認為沒有欠印花稅後方轉為確定登記。
政府代表同意委員會的分析，並提交一份已採納有關建議的替代文本。如此，即從新制度公佈之日起，無房屋紀錄的都市房地產的登記將屬確定性，但註明不動產仍有待估價，估價須於九十日內完成，一旦完成，附註即刪除。
委員會十分贊賞政府所持的開明態度，同意所提出建議。
第52-A 條
委員會對此條文沒有疑問，並表示同意。
第57-A 條
委員會認為本條文規定對於未全部或部分繳稅者所科罰款太重，因為延遲繳納徵稅期只有十五日的稅款而科以所欠稅款的三倍是極不合理，況且還可能加上第 62-A 條所提的補償性利息和遲延利息。
因此建議容許當出現不可抗力所引發的阻礙時，可在所規定的十五日後繳稅，亦提到設定一項類似目前的物業轉移稅所採用的分級罰款制度。
政府代表考慮委員會意見後，加入了一新的章節名為“財產移轉方面的處罰規定”，以規範一切有關財產移轉方面須繳付印花稅的稅務違法行為的問題。
對於未納稅而科三倍欠稅罰款（見法案文本第 62條），政府維持原來的罰款金額，但規定如納稅人在繳稅期限告滿後三十日完繳稅款，則罰款減至三分之一；如在上述日期隨後的三十日內方繳付，則罰款減半（見政府所提交的法案新文本第 62-B 條）。
委員會同意此項建議。
第 62-A 條
委員會對此規定沒反對意見，此規定相當於政府提交的法案新文本第 62-I 條。
第 63-A 條
此條文規定了納稅人向依職權結算或附加結算行為進行申訴的途徑。委員會對提交文本表示同意。
第 63-B 條
委員會成員認為不動產估價委員會的成員當中應包括這方面的專業人士，因此向政府代表建議此委員會中加入一名不動產估價方面的專業人士。
此建議已獲接納，有關規定亦相應作出了修改。
第 63-C 條
委員會認為，考慮到此事宜所涉及利益，複評委員會當中應包括一名由行政長官委任的獨立專業人士，這樣做更能確保該機關的公正無私。
政府代表已接納委員會的建議，並在複評委員中加入一名由行政長官委任的成員。
第 63-D 條
此規定得到了委員會的同意。
第 63-E 條
委員會同意此項規定。
第 63-F 條
此規定得到委員會的支持。
第 63-G 條
委員會表示支持所提出的方案。
第 66 條
委員會部分成員對此項規定所定的稅項結算失效期表示質疑，政府代表提到此期限保障了納稅人及稅務當局。另一方面，還提到目前物業轉移稅的期限是十年，目前建議的期限明顯對納稅人有利。
第 68 條
對此規定沒有反對意見。
第 2 條
此條文對《印花稅繳稅總表》作出修改，加入了若干條文，將無償、有償方式作出的財產移轉及長期租賃納入此稅項範圍。
對於此表，委員會建議對其第42條作出更清晰規定，加上“不動產”的表述，因為該條原來的行文可能有誤導的情況，令人以為動產亦包括在內。既然並無此意，便應明確規定只是不動產的移轉才屬該表規定範圍。
政府代表已接納委員會的理由，並對行文作出相應修改。
對於第 43 條，正如本意見書所述，委員會對無償移轉的稅率很有保留。結果政府大幅降低稅率 5%。
第 3 條
委員會對第二款的規定有所保留，認為對所有待處理的物業轉移稅申報書均應同等對待。
政府代表同意委員會的分析，並稱新法律的目的是為了方便納稅人履行納稅義務，故設立此等例外規定，將目前通過的較優惠稅率適用法律生效前發生的可課稅情況。
委員會認同第三款所規定的程序，根據此程序，假如納稅人在第二款及第五款所規定的期限內不就其稅務狀況作出符合規範的行為，稅務當局則把申報書歸檔，並適用部法律。
對於第四款所規定適用於離島不動產有償移轉的 2% 稅率期限為一年，委員會建議將期限延至兩年。此項建議經獲接納並已修改該規定。但此稅率只於房地產豁免期內適用，該期限結束後即適用不動產有償移轉的一般稅率，即 3%。
第 4 條
委員會認為在法律上除了應列明根據第 5/99/M 號法律或其他合同，經行政當局給予的以實體為對象的豁免外，還應包括《物業轉移稅、繼承及贈與稅法典》第十四條所規定的、且認為應繼續給予的以行為為對象所給予的所有豁免。因為倘不將上述豁免載於新法，則有關豁免納稅人便因無法引用法律享受該等豁免。既然目前法案是為了設立更優惠的稅制，委員會建議政府代表在法律中加入有關豁免。此建議已獲接納。政府在法案內增加第 3-A 條，將目前印花稅制度所規定對行為和實體給予的豁免列明，這樣令新制度更為完整。
第 5、6 及 7 條
委員會對此條文沒有其他意見。
IV 政府提交法案的新文本
經過和政府代表舉行的多次會議中，委員會提出了若干建議，政府代表在聽取後便提交了一法案的新文本，其中大部分內容都是委員會成員在會議中提出的意見和建議。
提交與委員會的法案新文本內較大的修改，都曾在委員會逐條審議時提及而記載於意見書內。
但委員會認為由於如此大幅修改應在意見書內以撮要方式列明，俾方便全體會議時理解法案的新文本。
法案新文本主要有下列修改：
1. 分析法案期間與地產市場有關的各界別所保持的接觸中，委員會得出的結論是規範此等事宜的制度存在嚴重問題。此等困難主要在於簽立公證書方面，因為備足簽立公證書所需的文件極之不易；登記方面的困難則由於在財政局房屋登記進行樓宇登錄的程序非常緩慢；買賣合同的簽立程序繁複方面亦存在困難。為此，委員會建議政府短期內完善與不動產簽契有關的制度。長期來說，將不動產移轉的整個法律制度進行檢討。
2. 另一方面，委員會建議政府完善參與這方面工作的行政機關與公共及私人公證員之間的溝通制度，使不動產的取得和出售程序更快捷；以及完善這方面的訊息網絡，避免一屋多賣的情況此外，還應對地產市場加強監管以制止稅務詐騙及逃稅情況的出現。
3. 經審議及分析法案後，委員會認為法案已具備提交全體會議進行細則性審議所需的要件。
4. 委員會建議政府派代表出席為本法案細則性表決而舉行的全體會議，以便能作出所需解釋。
二零零一年六月八日於澳門
委員會：梁慶庭（主席）、吳國昌、張偉基、歐安利、關翠杏、黃顯輝（秘書）。
敬啟者
首先，本會對是次行政、立法兩會修改《印花稅規章》及《印花稅繳稅總表》，取消物業轉移稅以及繼承稅之改革，表示歡迎。
從理由陳述及文稿中理解到是次修法之精神目的在於：
1、為求簡化手續，以印花稅制取代物業轉移稅制，並將不動產立契流程改為“先契後稅”。
2、強化監察納稅義務，建立新的機制。
3、為了盆活房地產業，吸引外來投資者，促進澳門經濟，調低不動產轉移稅率。
此次修法改革稅制，對本澳經濟，尤對房地產業發展影響深遠，本會作為業界一份子，有責任對改制文稿詳盡表達意見，以供參考。
此致
澳門立法會
第二常設委員會主席
梁慶庭行政、立法兩會議員 台熙
一、“先契後稅”、“先稅後契”宜共同採用
二、按申報值作基數徵收
三、印花稅制宜早日落實
四、支持不動產估價委員會及複評委員會的組成
五、劃一稅率為2%
六、所有授權不應徵收
七、持不動產的公司轉股80%，甚或以上，亦不應徵收
八、申報及繳納印花稅的15天期限太短
九、逾期處理印花稅罰款3倍太重
十、新稅制不具追溯權
十一、配合新稅制及匡扶房地產業發展的措施
市場交易的不動產登記情況，大致分為永久登記及臨時登記兩種，永久登記的不動產交易，施行“先契後稅”是可行的，惟臨時登記的不動產交易則宜採用“先稅後契”。
若臨時分層登記的不動產（樓花）買賣，以“先契後稅”的制度處理，即須於該不動產的臨時登錄上再作臨時買賣登記。儘管登記局可以解決技術上的問題，但發展商的原按銀行亦不接受尚未清數而銷號，而準業主的新按銀行亦不接納按上按的貸款。
故此，宜同時採用兩種制度，分別處理不同登記條件的不動產：
永久（分層）樓宇——採用“先契後稅”
臨時（分層）樓宇——採用“先稅後契”
此舉，既支持政府稅制改革，亦符合現時不動產市場運作。
文稿沿用現時的徵稅方式，以申報值及財局不動產資料庫，兩者採其高，作為徵稅標準。本會認為不合，既因申駁重估拖延交易，財局又為整理不動產資料庫而耗費資源。本會建議改革如下：
1、首先針對虛假申報，立法嚴懲；
2、按申報值先行徵收印花稅；
3、於法定的檢討時間（現時為5年，建議改為6個月）內，對有所懷疑者，進行個別複核查証。
以納稅主體之申報金額為計稅基礎，除可即時計稅，即時課繳，流程簡單，手續簡便，更能達到本次行政、立法兩會修法之精神及目的。
改革稅制、調低稅率的消息，已為大眾知悉，欲置業者定必期待新法頒佈實施後才入市或申納稅款，故法案宜早日落實，以免影響房地產市場正常運作。
但立法匆匆，未經全盤考慮，充份諮詢，卻又可能造成市場混亂。前車可鑑，澳門回歸前頒佈的商法與及香港近期的版權法，可見一斑。
既急又不容急的情況下，本會建議先解決坊間的訴求，先立法調減轉移稅率，期後再詳細研究稅制改革。
就不動產估價委員會及複評委員會的組成架構，有建議增加銀行界代表，本會卻不認同。
無疑，加入銀行界或其他界別的代表，組織的代表性雖較為廣泛，公信力稍增，惟在考慮政府改革意念在於簡化手續及加速不動產交易流程的精神下，若然增加代表，在召集及議論的時間勢必增加，因而影響工作效率。
現時之組合，已涵括利益雙方及專業的房地產代表，加上申駁機制完善，故本會認為足矣。
劃一稅率為2%
房地產市場之交投，以新落成之樓宇為主流，所以絕大部份之買賣在優惠期內進行。現時澳門優惠期為4年內稅率4%，氹仔優惠期為6年內稅率2%，而新印花稅率劃一澳、氹、路為3%而取消優惠期，即澳門減比1%，而路氹區則加1%。
當然，過去之統計數字，交易量大多在澳門半島，表面上是減稅，但末來人口與發展正逐步移向離島，實質上是加稅，有違本次修法鼓勵有關人仕置業及活躍地產市場的精神。
因此對文稿將稅率劃一為3%，本會認為過高，應設定為2%。
理由：
1、居所已為現代人必需，各地政府均鼓勵置業安居，故應儘量調低稅率；
2、即使稅率設定為2%，仍比鄰近地區為高，只不過是差幅拉近；
3、稅率調低會加強澳門競爭力，是吸引外商投資重要的一環。而調幅與效力成反比，故應盡量調低。
4、稅率下調至2%，政府的稅收會因地產的交投活躍而不減反增。
文稿提及不可撤銷的授權須繳納印花稅，本會認為不合理，應予豁免
理由：1、事實，授權行為在商業營運上亦甚為普通，若因有濫用事故而將正規使用混為一體，立法徵收印花稅，將影響正常商業運作；
2、濫用授權作為買賣工具，全因轉移稅率偏高。查實持授權之買賣風險甚高，準業主業權並無保障，皆因業權人可另立授權甚或直接再行出售。儘管買方所持之授權為不可撤銷之授權，卻阻止不了上述行為的發生。再者，持授權紙向銀行融資發展，一般不為接納。估計稅率調減後，濫用情況將會大幅減少；
文稿提及持有不動產公司股份80%轉股，須納印花稅，本會偏向取消
理由：1、以公司股權轉讓作為購置不動產工具，表面可“節省”轉移不動產稅款，但實際上將支付更多稅款。因以公司股權轉讓方式購入不動產，即差價無法在帳面顯示，意味帳面盈利高於實質利潤，按建置業的純利稅率15%納稅，遠高於不動產轉移稅。況且，擬購入的公司負債情況難以確定，風險重重，精明商人多不會採用。
2、公司營運每年均申報及在盈利下繳納所得補充稅，若再徵收印花稅，有雙重課稅之嫌。
文稿給予結算及繳納印花稅的時間為15天，本會認為太短，應給予60天期限
理由：1、按四厘利息補貼規定，申請人在房屋局未批示前申報繳納物業轉移稅，其申請資格將受影響，甚或不予批准。而房屋局及銀行貸款審批所需時間共約30天，因此文稿所予15天期實感不足。
2、結算及繳納印花稅15天期限是以發生交易行為之日起計，扣除期間最少4天假期，納稅人實得不多於11天期的時間作準備，對外地投資置業者尤感時間不足，故應延長期限。
文稿提及逾期罰款3倍，本會認為應以遞增方式處理
理由：考慮置業者須時安排事務及籌措資金，稍有延誤，情有可原，若動不動罰款3倍，稍嫌過重。當然，若政府給予充足時間下，納稅人仍不如期繳納，重罰3倍，亦理所當然。故建議以遞增方式，最高為3倍罰款。
有關現時尚以三方約向銀行貸款之樓宇買賣，據聞約有14000宗，該批交易何解尚未立契？箇中原因相當複雜，估計不少為錢銀所困，故非給予時間便可處理。若強制依新稅制執行，恐造成市場不穩，建議近期擬修訂的所有關於不動產法制均不具追溯力。
1、工務局、市政廳、財政局及登記局等涉及不動產的政府部門須儘量提高工作效率，甚或更改行政手續，以求縮短建成後辦理永久分層登記的時間。
2、從速設立不動產電腦資訊系統，讓相關政府部門及商業機構可經電腦聯繫，掌握最新業權、價值及按揭資料，減少舞弊個案。
3、須盡快設立小額錢債法庭，從速處理不動產交易糾紛；如：撻訂賠訂、拖欠樓款、攔尾、貨不對辦及逾期交樓等問題。
4、財局徵收有關不動產的年度性稅項（房屋稅、地租），須改變現時見單收錢方式。例如：未繳交98年度，則不收99年度，減少交易雙方爭劫。
5、登記局有關地段性質的表達方式亦須改善，現時查屋紙上若沒有政府地登記編號，則被視為私家地。但當登記局發現遺漏時，便補回政府地編號，由意會的私家地，瞬即變成政府地，令投資置業者感覺兒戲。故應於地段性質欄，列明私家地或政府地。同時，登記局所發出的文件，應詳加中文註釋，此舉會有助減少交易糾紛。
建築置業商會關於修改「印花稅規章」的建議
各位立法會議員，各位社團代表：現將本會對修改「印花稅規章」提出的意見及建議略述如下：
1、對政府提出的將物業轉移稅改為印花稅表示贊成；統一澳、氹、路稅率為3%，首次或每次簽訂買賣合約時買方向政府先繳0.5%印花稅，中途不再轉售，直至立契再繳2.5%，亦可接受。
2、發展商關注的是：
一、將樓宇賣給第一買家，簽立合約及繳交0.5%印花稅，並作臨時登記後，至最後立契的一段時間內，其間可能經過多次轉名買賣，及出現正負差價，而牽涉到繳交利得稅的責任。當樓宇最後立契時所申報樓價是否按首次合約價抑或按買方最後交易價申報？其問可能引致申報樓價的稅務責任或法律糾紛等，應循何方式解決，必須作出明確的指引，及介定雙方應負的責任。
二、雙方簽訂買賣合約後，買方是得了保障，但如買方一旦悔約，賣方又如何得到保障，合約是否有法律效力。建議均應立例明文規定，以便發生交易違規時，有法可依。並設專責部門作出訟裁，而無須透過法院解決。
3、對曾出租樓宇，他日進行立契時，應按合約價或市值計算，現行以年租一乘二十年總租值作為樓價評稅的計算方式不合理，應予撤消。
4、首次簽立買賣合約，應訂明立契期限，而立契手續，也必須最遲於半年內進行。若需延期，必須雙方同意提出申請，可延期三個月，並需繳付行政費用。如再申請延期，則按新合約處理，須再繳付0.5%印花稅。
5、對海島市給予一年之優惠期，可否稍作延長。
6、為免今市民心持觀望，影響買樓意欲，希望立法會加快通過立法施行。
二零零一年五月四日。
立法會第二常設委員會
梁慶庭主席：
本會專責小組於5月14日舉行會議，對修改「印花稅規章」再次進行深入探討，現綜合與會者意見，再提出下列補充建議，敬請研究卓裁。
一、為使買賣雙方獲得保障，在公證員見證下簽署的買賣合約，其合約條款，於繳納印花稅及作臨時登記後，應具有法律效力，如出現違約時，可按合約條款解決；
二、立契署或私人公證員是監察及負責違約的介定者，當某方出現違約時，立契署或私人公證員確定後，可即時知會違約一方合約無效，並有權單方申請取消登記。如有爭議，設定期限提交仲裁部門，仲裁部門接到投訴個案後，亦應在一定限期內作出裁決；
三、買賣雙方發生訴訟時，為免使個案拖延日久方獲解決，應避免透過法院審訊。建議另行設立專責仲裁部門處理，由該部門迅速作出仲裁。並提議該部門人選由下列有關機構、單位、業界各推派代表組成：法院、財政局、物業登記局、立契署、律師公會、建築房地產界、私人公證員等，由法院代表出任主席；
四、從簽訂合約至造契的期限，己做分層登記現樓應於半年內進行；印花稅規章規定三年期內造契的只適宜興建中的樓花及未作分層登記之樓宇；
五、本會認為授權書不應繳交印花稅，因授權書只是其法人代理或委任性質，而並非一定涉及買賣關係。
六、設立經常性的諮詢及監督機制，以便及時對規章作出檢討、補充及修改，維持規章的持續高效運作；
七、有關部門應按照一般模式擬訂及印備買賣合約單張，方便事主填寫使用；
澳門建築置業商會秘書 倫池 謹啟
二零零一年五月二十三日
致
澳門立法會第二常設委員會
有關修改《印花稅規章》及《印花稅繳稅總表》之法案，因時間緊迫，經徵詢部份銀行界的初步意見，整理如下：
（甲）對法案之整體意見
（一）由於不動產交易佔澳門產值之份量不少，一切改動宜以減低交易風險為目標，故此所有不明朗因素例如臨時登記，不動產價值重估時間等必須盡量減少及縮短，以鼓勵外來投資。
（二）法案建議透過文件形式課稅，惟必須建立一套機制以保證文件之可靠性，有效性及完整性。以香港特別行政區為例，文件由買賣雙方律師各自驗證，並可透過連接田土廳之伺服器查詢交易不動產之資料，倘有疏忽或舞弊，尚有保險及賠償基金保障市場參與者不會損失。
（三）法案必須持平地保障所有市場參與者之利益，包括不動產之出售人，承購人及貸款銀行。
（乙）對法案個別條款之意見
第二十七－A 條
銀行作為財務租賃合約之出租人，因承租人已按本條 a 款繳納印花稅，故此不應負任何課稅責任，否則變為雙重徵稅。
第四十八－A 條第二款F節
按《民法典》第二百五十A條第三款規定訂立之授權書並非全部用於代替買賣契約以避稅。銀行界即為一例。鑑於在本地區透過法律程序追討欠項費時甚久（近乎不合理），惟追討不動產按揭之欠項皆須透過法律程序進行，造成銀行呆壞帳長期難以清理，本澳銀行界要求部份大額按揭客戶授權銀行處理其押品以抵償欠項的做法事非得已，所以授權書明顯非用為銀行購入不動產之目的。銀行界認為應取銷此節之規定。倘未能取銷，亦應豁免銀行界因取得授權書而引起之課稅責任。
第四十八－B 條
雖然原則上合乎法律精神，但一般市民對法律認識不深，大都錯誤理解已完稅文件為完整及有效。銀行界建議政府及立法會多加宣傳，以免演變為社會問題。
第四十八－B 條第二款
返還不應課印花稅之行為必須透過確定判決書進行實屬過度繁瑣。建議建立簡易機制處理此類申請：
第四十八－F 條第一款
此款甚難執行，因公司之股或出資可以由海外公司擁用。
第四十八－G 條第一款
預約貸款銀行作為三方約（即預約買賣暨按揭合約）之其中一方不應被視為不動產中間移轉之承受人並無須負上繳納千分之五印花稅之責任。會議中，承蒙 貴會歐安利議員解釋三方約分為兩種，其一，銀行只屬預約貸款人，則無須課稅，其二，銀行同時亦屬預約買賣不動產之權益承受人，則必須課稅。對此，銀行界要求明確澄清。
第四十八－H 條
結算及繳納印花稅期限只有十五天。銀行界建議延長。
第四十八－P 條
銀行界認為此條難以執行。倘若先簽契后納稅而未有繳稅證明文件又不予登記，則銀行必定要求借款人出示繳稅證明文件後，方予簽署按揭契，因為財政局可於完稅過程中揭發一屋多賣情況，所以在一定程度上亦保障銀行不會因一屋多按或因不動產承購人欠繳印花稅而未能將按揭登記而引致損失。如果銀行必須待登記後方貸出款項，不動產出售人亦會拒絕簽署買賣契，因不動產價銀在其轉名後仍未收取。此條實一死結。
第四十八－Q 條
在現行法例下，銀行接受財政局房屋記錄無登錄之吉地按揭不會出現臨時登記之情況。惟建議中之新法案因稅務問題將登記改為臨時性，實大大削弱銀行界之保障，因為三年後如仍未解決稅務問題，更甚者，若買賣雙方串同故意不解決買方承擔之稅務責任，則登記將被撤銷，而銀行則會失去幾乎所有之保障。銀行界反對此條之規定並建議所有按揭登記必須屬確定性，惟可加上稅務之附註登錄。
第五十七－A 條
遲繳或欠繳稅款之處罰太重。倘一房屋承購人以分期付款方式向銀行借款九成購買住所，因遲交稅款而被課以三倍稅項之罰款，其按揭與銀行之資產立即變為負值（借款90%＋印花稅3%＋罰款9%＝樓價102%），可能引致借款人脫供或其他更壞情況，況且遲交稅款一月或不足一月，另須按月繳付 1%利息，整體罰項頗重，對銀行界構成極大風險，因為在此法案生效之前是先完稅後貸款，將來可能是先貸款後完稅，倘銀行界減低貸款成數，則會對不動產市場雪上加霜。過渡性規定第三條第一及五款雖然第一款明示法例適用於其生效後發生之應課稅事實，但第五款卻要求納稅主體自生效之日起九十日內將待課稅事實按新法例之規定正常化。鑑於現存於銀行界之三方約，即預約買賣暨按揭合約，不下壹萬肆仟份，倘加上市場上之其他不動產預約買賣合約，肯定超過 萬份。大部份未能完稅及立契之原因可歸責於買方、賣方，甚至政府部門之辦事效率。要於短短九十天內完稅雖可為政府先收一大筆稅款，但不動產市場因新法例急促改變而帶出之問題恐亦不少，無論對置業人士，物業發展商，中介人及銀行均帶來不良之影響，故此銀行界建議，過渡性規定應予法律生效前之課稅事實自然地解決，按現行市場習慣，待立契時按新稅率全部完稅，避免產生社會問題。
（丙）其他意見
（一）銀行透過三方約或按揭合約取得抵償其客戶欠項之不動產押品必須按澳門金管局之規定在一定時間內出售，不能長期持有，故此銀行界建議豁免此類取得之印花稅。
（二）三方約，臨時登記問題在歷史中形成，其實此類做法並不正常，且為銀行界帶來不少風險。對此銀行界希望對這套機制逐步改革，最終可以結束目前的做法。故此建議新印花稅例及其他有關法例應配合未來不動產市場之發展，以便建立一套完整，有效及有保障之市場交易機制。
立法會主席閣下
事由：印花稅規章的修改法案
隨函寄上本人就上述法案所準備的一些文件，以便對於在法案中規定的解決方法的公開討論作出貢獻。
如閣下認為有需要時，本人樂於協助。
謹此致意
另有附件一份
通過上述法案，目的是為了對印花稅規章及印花稅總表作出修改，以便對不動產的生時有償移轉以及對贈與課以印花稅，同時取消物業轉移稅和繼承及贈與稅。
關於取消繼承及贈與稅，基於此類稅項收入甚少、徵收需要成本以及由於實際上不包括動產而產生的相對不公平，因此我們覺得沒有人會不接納這項措施，但相反地對於印花稅規章所建議的大部分修改都引起我們的關注並有所保留而非贊同。
據說此項修改的目的是要令徵收程序更為簡化，從而鼓勵取得都市房地產和刺激不動產市場。我們尊重這些意見，但不覺得經討論的法律文本內所建議的解決方法，其適用能解決具體問題亦不能貫徹在有關理由陳述中定出的目標。
對這些問題強調如下：
a) 一般性
1. 正如理由陳述所言，法案是希望令到現行轉移以物業轉移稅方式的課稅的“繁瑣程序簡化”。我們認為對現行體系所施這一項“手術”，純粹是美容手術，它不能解決根本問題，並且會帶來嚴重不便，因為正如稍後所指出這些對繁瑣引進的“革新”，是可以導致損害法律所保護的交易和當時人之間關係的安全性，而這些基本原則應獲得適當重視。
2. 此外，與理由陳述所說的相反，徵收的行政程序一點也沒有簡化；以前定出結算和徵收稅項的程序維持不變，不過只限於改變名稱而己。
3. 另一方面，正如下文將會指出，在規定事後徵收而不是在行為作出前徵收時，並無規定行政當局進行稅項結算和徵收期限，這樣不但令監管簽定合同決定的原來機構消失，亦能看到在有關活動中無可避免的拖延，因此會引致納稅人產生不可估計的損失。
4. 此外，新的名稱或許實際上沒有改變，而只是把名稱美化，會引致需要設立一些既不完美亦非依據以往對此項稅制所取得的多年經驗而來的申訴機制。
5. 最後，同一行為由於受到同一稅項在不同時間內完全不同的實體作出結算徵收和監管的約束，因此產生不協調和增加成本。
b) 細則性
1. 對於轉移的登記特別是涉及對沒有房地產紀錄所建議的臨時性登記的規定是極為嚴重的，忘記了房地產紀錄這一現實：對沒有房屋紀錄的不動產，大部分情況是由於其所有人決定不興建，所有權的轉移不能得到結論是新的所有人（他亦可把房地產維持該情況）其持有臨時登記憑證期限仍為三年； 在此情況下，如過了這段時間，臨時登記即失效，而以往的所有權登記便重新生效，法案的意向是否如此？
2. 對於不可能在轉移日期前結算稅項，情況亦相同，此一點意味著在買賣和或在同一時間設定抵押後即時作出確定性登記是不可行的（只在繳付有關稅項後方可作出確定性登記），這事實將可能導致重不便，甚至是嚴重的損害。
3. 此外，在買賣後的階段，當對可課稅事實出現嚴重分歧時，事後結算的強制性就會出現不易克服的困難。因為買方己不能選擇不簽立有關合同。
4. 亦指出，中間轉移這概念和法案所建議的課稅機制是非常概括，其適用肯定會產生嚴重問題，不得不指出，對於可課稅事宜會造成雙重或三重課稅的可能性（在具有不可廢止的授權書的情況下）以及隨之而來支付稅項的義務。
5. 最後，法案忘記了本地區的另一項現實：同一的預約合同出現多種轉移，亦即來自同一預約合同的權利經多次轉移。對於中間轉移人向亦屬中間轉移人作出的轉移在稅務上如何處理？
建議
一項不能否認的現實是：現行物業轉移稅的稅率，對於法律所保障房地產方面的交易造成嚴重障礙，特別是當將香港就不動產轉移方面的現行稅率作出比較時。
在這方面，正當我們深入研究和討論以引進這種印花稅方式，就會和以往的行政程序徹底割裂（有關法規沒有脫離這種程序，並且含糊不清），我們大膽建議，折衷地即時通過一項只是修改物業轉移稅稅率，並對贈與設立一項單一稅率同時廢止承繼稅的法律。
臨時維持目前具備不同稅率的法規的單一性（十二月十七日第5/99/M號法律），在適用新法律時就不會產生不能克服的困難，至於對採用那種方式以更落實改革現行體系時，宜提供思考和討論的空間；單靠簡單地修補（當然是有缺點的）並不能解決問題。
2001年5月25日