2.7 不動產的轉讓預約和抵押預約
事由：《不動產的轉讓預約和抵押預約》法案
1. 標題所指法案已於二零零一年五月八日獲一般性通過，並透過主席於同日發出的批示，派發給本委員會使在十五天內完成細則性審議。有關期限分別於五月二十三日，經按照章程規定由主席批准延期十五天；又於六月十四日，經全體會議通過延期六十天。延期的理由在於條文在法律技術=上的複雜性以及有需要就政府所提出解決方案的善意及社會經濟方面的重要性作出審慎的考慮。
2. 委員會召開了多次會議，值得一提的工作會議如下：五月十日和六月二十六日有政府代表出席；五月二十三日有澳門律師公會代表出席；六月十二日有專長於物權及物業登記的澳大法律系馬光華教授出席；六月十三日有澳門銀行公會代表出席。
上述實體的參與，有助於本法案作出建設性的分析，對於立法政策的方針以及所確立的法律機制的適當與否抑或技術上是否正確的分析，都大有幫助。
此外，委員會也與政府就其他事宜──不動產取得的立契及登記程序的法律制度──舉行了會議。該等事宜雖與目前討論的事項有關，但不屬於目前的工作範圍，然而有關討論是重要的，同時有助於對法案的深入了解。
3. 委員會認為應發表某些整體性意見，俾能更好地回應細則性提出的問題。
根據法案的理由陳述，現時在實踐當中存在大量的“三方約”，即由買方、賣方和銀行三方就不動產的轉讓及抵押共同簽訂一份合同的合同形式，但由於按照現行民事法律制度的規定，不動產的轉讓或設定負擔須透過公證書的方式，因而“三方約”不能作為對有關權利作確定登記的依據，在法律上也就得不到有效的保障。針對這一現狀，承認“三方約”作為不動產交易的一種方式，賦予其相應的法律效力，既是對現實情況的及時回應，也是保障交易安全和穩定的必要措施。
雖然，最理想的是該等文書逐漸不被採用以及準備階段逐漸縮短，而令取得和抵押的公證書可迅速簽立；但是，卻不能令目前的做法即時消失。
所以認為有需要一方面對上述的三角關係特別是買賣和抵押的預約加入物權效力──目的是對預約方賦予更大保障，因為透過這物權而非只屬債的性質的權利登記，可用作對抗第三人──另一方面，加強對貸與人的保障，因為假如先出現買賣預約違約的情況，則大部分情況下貸與人不可以介入對抗作為取得預約標的的不動產的抵押預約違約行為。
實際上本澳房地產運作過程當中的主要問題源自更廣泛的現行民事法律制度，法案不可能從根本上解決這些問題，因而制定“三方約”法律，只是一個過渡性的措施，希望能夠迅速回應社會的需求，從長遠上來說，有必要對涉及房地產運作的法律制度予以整體性檢討，方可達至更高的立法目標。
4. 第一條
法案第一條首先定義了“三方約”的名稱和結構，明確了此種合同是同時具備買賣預約、消費借貸和抵押權預約三種法律關係的典型三方合同。
委員會採納這條文的行文，只提出一些細則性問題。
首先是葡文的“Contratos-tipo”（典型合同）的表述。此一表達方式似乎不很正確，因為可能與標準合同產生混淆，後者特點是其內容載於一般合同條款內。故此應採用“Contratos típicos”才能突出在本法律所確立的新法律行為，使具有本身的法定性質及專有的法律名稱。
其次是第三項有關不動產的表述，葡文本的“Objecto da Compra e Venda”（買賣標的）出現遺漏，中文本的“預約買賣標的”“Objecto da promessa de compra e venda”才正確。
最後，不應忘記此項新的典型合同不會令其內所載的各種相關法律行為的獨立性喪失，尤其是登記效力方面。以法定形式所作出的統一，是令所有立約人，儘管並非在該等雙邊關係上受到直接約束者，其利益得到法律上的保護，特別是當出現某些不正常情況（例如法律行為的不履行、無效或可撤銷的爭辯、解除、減縮或轉換之訴的正當性），得按照《民法典》的一般規定享有作為利害關係人的地位。
5. 第二條
法案第二條引入了一項改革，即確認“三方約”係以私文書的方式簽訂，只需要將立約人的簽名經公證認定即可。而根據《民法典》第四百零七條之規定，雙方當事人設定物權效力的預約應當在經認證的文書內作出，可見法案擬定了不同的規則。委員會認為，無需經認證的公文書，自然簡化了訂立合同的方式，但也提出該條規定可能被濫用的擔憂，擔心有人會假冒簽名。
政府代表對此問題的回覆是，如果考慮使交易運作更加便利、快捷，採用法案的擬定方式較為適宜；當然如果考慮交易的安全性，採用公證書的方式無疑會獲得更大的保障，在這兩者之間需要作出一個平衡和選擇，法案已經最大限度考慮到這一問題。
最後，委員會讚賞簡化有關合同的法定形式，因為公證認定這一形式經足以賦予法律文本所需的公信力。
6. 第三條
委員會同意適用《民法典》第四百零七條第一款關於將物權效力賦予預約的一般規定。
第三條第三款是法案其中一項重大的革新規定，因而其原文在委員會內引起了廣泛討論。
委員會對第三條第三款貸與人的代位特定執行權的執行提出疑問，政府代表就此問題的解釋是，該規定主要是依據《民法典》第六百零一條關於債權人代位債務人行使權利之規定，目的是為了保障銀行的利益以及社會整體經濟利益。
經討論後，委員會大部分成員認同政府建議的行文，即僅限於貸與人在借用人地位中的代位。
但有委員會成員認為，毫無疑問，這裡的代位跟《民法典》第六百零一條至第六百零四條所規定的“債權人代位債務人”的範疇有點相似，但是兩者絕不能混淆，因為這裡的代位不同於法律規定的一切代位，是非典型的代位。事實上，在消費借貸的關係中，當貸與人代位行使借用人向預約出賣人作特定執行的權利時，並不是在其債務人的地位中代位。
另外，按《民法典》第七百七十九條第一款和第八百零七條規定，如果抵押的公證書不能簽立，是由於可歸責於預約出賣人的原因導致買賣的預約不能履行，則抵押的許諾人即借用人不視為違反預約，因為這裡出現客觀上不能履行給付（訂立設定抵押權的公證書）的情況，該情況甚至不能成為強制履行之訴的訴因。所以，貸與人能向出賣人採取行動，以維護受其行為損害的人（貸與人和借用人）的利益，是絕對有利的。
基於有關代位的非典型性質，以及在此類合同中涉及的三方利益，將來立法時應考慮容許貸與人也可在預約出賣人的地位中代位，從而建立其本身的程序機制，照顧法律安全的需要並尊重代位立約人的訴權。故有議員建議如下條文，以供將來參考。
「第X條
特定執行
一、貸與人按情況有權代位行使借用人或預約出賣人以遵守預約方的身分針對違反預約方所享有的《民法典》第八百二十條規定的權利。
二、上款所規定的代位須經貸與人向法院聲請，預先向遵守預約方作出訴訟以外之通知。
三、被通知之遵守預約方，得於十天期限內，表明是否欲行使代位權。
四、倘被通知人不作出答覆，又或聲明不反對該代位，則按情況貸與人應在上款規定期限結束起計或由表示不反對起計三十日內行使有關權利，否則不能主張按第二款規定賦予的權能；
五、倘被通知人反對該代位，應在答覆作出日起計三十日內行使有關權利；倘不答覆，貸與人為著一切效力被視為行使該等權利的代位人。」
7. 第四條
委員會認為可考慮刪除第二款內的“該等登錄必須同時作出”，因為第一款已有規定，無須重複。
關於第四條第五款註銷取得預約的登錄，委員會提出質疑，經認定簽名的究竟應當是哪一份合同？是預約取得合同還是預約抵押合同？因為從邏輯上看，只有註銷了取得預約才能註銷抵押預約，但另一方面註銷前者也一定要註銷後者，也就是說如果要註銷則一定要將兩者一同註銷。政府代表的回答是，按政府提案的原意，該規定所指為銀行的貸款合同。
就法案第四條第六款，委員會認為行文採用“合同的登記”的表述是不正確的，因為就合同本身不能登記也不存在登記的問題，所登記的應當是合同當中所包含的事實。政府代表認為委員會闡述的概念是正確的，承認該行文有問題。
委員會亦就同一條款關於本約合同的登記在相關的預約登錄上以附註方式作出的規定提出異議，認為應當維持獨立的登記，換言之，以登錄方式為之。政府代表解釋稱，之所以採用附註的方式而不是單獨登錄的方式是因為，第一，考慮到收費問題，如果單獨登記，還需要再次繳費，造成雙重收費，而且相應的收費表也要作相應的調整。第二，考慮到登記程序的繁簡問題，用附註的方式使實際工作更為清晰、便利。
委員會還建議修改第六款， 其行文如下：
「六. 本約合約所載的取得及抵押權的登記，是在有關預約的登錄上以附註方式作出。」
有議員建議將來可考慮增加一款（第五款），內容如下：
「五. 為未出具本約合同的憑證前的取得及抵押進行基於性質的臨時登記時，得免除《物業登記法典》第四十一條所規定的手續，但有關的轉讓及抵押的預約須已根據以上各款規定進行登記。」
該委員會成員認為這裡不存在登記的重複──這裡旨在減輕取得和設定負擔的臨時登記的形式要求，該種登記目前已可於預約合同訂立後即時作出，而不管有否對該合同賦予物權效力。他的論點是，有關預約合同所衍生的狀況的確定登記是一回事（此情況下該合同必須具有物權效力），有關本約合同所衍生狀況的臨時登記則是另一回事。
8. 第五條
委員會認為第二款所載的處罰過重，因為宣告無效會產生返還效力（《民法典》第二百八十二條），一切便須重新開始，即須重新簽訂具抵押權設定的買賣公證書。
因此，委員會採納馬光華教授建議的行文，但略作修改，一方面規定有關合同對貸與人不產生效力，另一方面拒絕登記不具抵押權設定的買賣（見附件B）──具體上須取代第二款，新增第三、第四款，原第三款重新作相應的編列：
「二. 非與具抵押權設定的本約合同一併簽立的買賣本約合同，對貸與人不產生效力。此外，沒有出具抵押憑證，且沒有同時為其申請登記，則有關取得不獲接受登記。
三. 倘貸與人已作出書面許可或倘證明抵押預約登錄已透過借用人的聲明書或有關借貸金額全數的受領證明作出註銷者，則上款規定不適用，但本款上半部分所指的任一情況均須在買賣公證書中載明。
四. 上款所指許可和聲明書的簽名，須經公證認定。」
對於澳門銀行公會建議將第五條第三款規定的信貸項目納入具預約的消費借貸合同內，委員會表示反對，因為認為如此一來條文已脫離這類典型合同的範圍且與第一條所規定的排他性原則相抵觸。
同樣有議員建議將來考慮增加第六款及第七款，其行文如下：
「六. 在不妨礙前數款規定的情況下，當發出房地產使用准照後以及倘房地產屬分層所有權制度，而有關的設定憑證已進行，儘管屬臨時性的登記時，得簽立買賣本約合同。
七. 倘房地產在財政局房屋紀錄內並無登錄，且沒有報請有關登錄，則公證員須將買賣公證書副本送交財稅廳。」
9. 第六條
委員同意此條文。
10. 第七條
法案第七條專門涉及對過往所訂的“三方約”的處理問題，就如何處理這類合同存在不同的觀點，一種觀點認為，可以推定既存的“三方約”均有物權效力，這樣做的好處在於簡單明瞭，便利操作，但同時也改變了《民法典》的規定，而且使法律具有了追溯力，因而此種做法是否妥當值得考慮；另一種觀點認為，對既存的合同應當區分不同的情況予以處理，但無論如何，賦予物權效力必須符合《民法典》第四百零七條第一款所規定的條件，即有雙方當事人的明示意思表示，並且在有關登記作出登錄。對於先前未有該明示意思表示者，之後可以獨立的文件作出有關的表示。即立約人簽名經認證且有關預約經登記後，方可賦予物權效力。
委員會採納第二種觀點，並基於此種觀點同意第七條的規定。
或者應將標題改為“以往的情況”。因為嚴格來說，既非指在以往簽立的具預約的消費借貸合同（假如根本沒有簽立該類合同），亦沒有規範過渡情況。
但不管怎樣，委員會同意馬光華教授對此條文的批評（見附件B），而為了恰當地理解該條文，應參閱有關批評。最後，強調需要增加一款，使以往的情況符合登記所需的要求：
「三. 但第一款規定的適用，取決於透過補充聲明，辦妥倘需的符合《物業登記法典》第三十八條規定所要求的事宜。」
11. 第八條
委員會同意澳門律師公會代表的意見。根據公會意見，本法案并非討論普通買賣預約合同的適當地方，因有關法律制度已在《民法典》內有所規範。
因此，建議刪除第八條。
12. 第九條
委員會認為應刪除此條文，但所持理據不同，主要有二種。
大部分成員認為，由於最近經第8/2001號法律修改的《印花稅規章》規定了須先繳納印花稅，方接受“三方約”的預約的確定性登記。
然而，也有議員的立場與馬光華教授（見附件B）非常接近。首先是沒有充分理由將合同地位讓與的叙述（修改《物業登記法典》的第二條）刪除；其次是該法典第十三條的修改，使到具物權效力的預約固有的取得物權失去原來的性質，令物權效力暫時受到限制和影響其價值，因為假如登記可以發生失效，則并不是真正的確定登記，實際上只是特殊的臨時登記。
最後作為將來備忘，有委員會成員建議第九條可採用如下行文：
經九月二十日第46/99/M號法令通過的《物業登記法典》第八十七條的行文如下：
一、......
二、就上條第一款d項、h項至m項所指登錄，以及d項所指登錄，在不影響第一百五十二條第三款及第五款以及第二款e項規定下，如不存在其他亦使之須以臨時方式作出之依據，則其有效期均為三年，但如利害關係人透過證明作臨時登錄之理由仍然存在之文件提出續期請求，則得以相同之期間多次續期。
三、......
四、......
五、......
六、......
七、上條第一款b項、f項及g項所指登錄，如不存在其他亦使之須以臨時方式作出之依據，則其有效期至有關登錄轉為確定性時止。
八、在不妨礙上款的規定下，上條第一款f項及g項所指登錄，如根據第 8/2001號法律以取得或設定負擔的預約合同或具預約的消費借貸合同作為依據者，則其有效期至有關登錄轉為確定性時止。」』
13. 第十條及第十二條
委員會對兩條文毫無保留地接納。
14. 第十一條
此項條文應予刪除，因與立法者制定規範的自由抵觸，實際上卻毫無作用，因為立法會可以依法定程序隨時修改或廢止經通過的法律－須遵守的是實質性的基本原則，例如維護既得權利以及過往經確立的情況，特別是對私人有利者。
15. 基於此，委員會表達了如下意見：
a) 法案已具備提交全體會議進行細則性討論和表決的要件；
b) 建議參考馬光華教授的解釋(見附件B)，對《物業登記法典》第十條及第十三條予以檢討；
c) 從長遠上來說，有必要對涉及房地產市場運作的法律制度予以整體性檢討，方可達至更高的立法目標；
d) 全體會議宜通過經委員會在附件A內正式提出的修改後的法案文本。
二零零一年七月二十六日於澳門
委員會：梁慶庭（主席）、吳國昌、區宗傑、張偉基、關翠杏、黃顯輝（秘書）
（根據《立法會議事規則》第一百零一條第一款、第一百零五條
及第一百二十三條第二款 a項的規定）
1. 對第四條第六款作出的訂正提案，其行文如下：
「六. 本約合同所載的取得及抵押權的登記，是在有關預約的登錄上以附註方式作出。」
2. 對第五條第二款作出的替代提案，其行文如下：
「二. 非與具抵押權設定的本約合同一併簽立的買賣本約合同，對貸與人不產生效力。此外，沒有出具抵押憑證，且沒有同時為其申請登記，則有關取得不獲接受登記。」
3. 對第五條作出的補充提案，即增加第三款及第四款，並重新編排次序，將原來的第三款改為第五款。有關提案行文如下：
「三. 倘貸與人已作出書面許可或倘證明抵押預約登錄已透過借用人的聲明書或有關借貸金額全數的受領證明作出註銷者，則上款規定不適用，但本款上半部分所指的任一情況均須在買賣公證書中載明。
四. 上款所指許可和聲明書的簽名，須經公證認定。」
4. 對第七條作出的補充提案，其行文如下：
「三. 但第一款規定的適用，取決於透過補充聲明，辦妥倘需的符合《物業登記法典》第三十八條規定所要求的事宜。」
5. 對第八條作出的刪除提案。
6. 對第九條作出的刪除提案。
7. 對第十一條作出的刪除提案。
I. 必須登記的行為的法律制度（要件） ── 以“三方約”作憑證而具物權效力的買賣預約及設定抵押預約的登記，應考慮各種可能令其物業登記難以作出或無法作出的問題。
1. 眾所周知，預約合同，特別是獨立單位的買賣預約合同沒有特定格式，一般都由售樓公司草擬，欠缺須登記行為所需的法律技術嚴謹性，而此等行為實際上須符合《物業登記法典》第三十八條所規定的要件。
即使在律師面前（且經他簽署作“見證”的）簽署的合同也不例外，因為很多時律師根本沒有直接參予合同的起草。
如果合同的撰寫不符合所需的法律要件（例如：不動產認別資料不正確，沒有載明《物業登記法典》第三十八條第一款b及c項所規定的事項，或當事人的認別資料不正確，沒有載明上述法典第八十八條第一款d項的事項），則物業登記便會出現問題，登記只能是基於疑問的臨時登記，或登記遭拒絕，所有這些做法都是有法律依據的。
此等問題其實可以避免，只要三方約有統一的格式，或至少具備合同結構的基本元素，如主、客體的認別資料。
有關格式可由銀行及建築商會協議定出。
2. 地產市場交易的一般做法是，很多時出售的預約合同並非與作為房地產所有人的公司簽署，而是與負責售樓的公司以自己公司名義簽署。
這類合同，如果簽署時房地產所有人的代理權（特別是法案第二條第三款所規定的具簽名認證的授權）沒有得到證實，便不能按照新法律所定的制度進行登記。
此外，還需要有關所有權的取得已以預約所有人名義事先登記。
3. 大家亦了解到下列情況是市場上的慣常做法 ── 同時是基於地產交易的方便：在樓宇建成前即只憑樓宇草圖便簽立出售預約合同；這類合同的簽立有時更會在圖則通過前（即圖則仍可能作出更改），甚至在作為獨立單位認別資料的說明書作出前，又或者在分層所有權登記作出前，即使此登記仍屬基於性質的臨時登記。
除了是上述情況可能導致合同標的（特別是獨立單位的認別資料）的認別資料欠缺嚴謹性及經常被更改 ── 做成預約登記屬基於疑問的臨時登記（或有關登記被拒絕）── 外，還須考慮到此等登記的申請在分層所有權登記作出前不能提出。假如分層所有權的登記屬《物業登記法典》第八十六條第一款b項規定的基於性質的臨時登記，則有關預約的登記亦只能是該條c項所指的基於性質的臨時登記。
II 三方約中買賣雙方及作為貸與人的銀行的律師的介入 ── 如果將買賣預約合同、設定抵押的預約合同及銀行的消費借貸合同等三份合同以一份合同代替，則必然涉及各立約人的律師介入問題。
由各立約人的律師一同參予撰寫一份合同是否可行？
如只有一份合同，可能導致只有一名律師參予，且可能是該名由銀行挑選作為其顧問的律師。
這樣，目前為地產交易界撰寫(預約及公證書)合同以提供法律服務的律師數目將大幅下降。
I. 第二條第二款
公證認定以外的方案考慮。
大家都知道澳門傳統以來的做法，是預約合同的簽立有律師作為見證，且該律師亦與立約人一同在合同上簽署。
律師這種介入的意義，是立約人為了令他們之間的承諾得到有力和肯定的見證。但這種介入現在有了新的意義和理由，就是由律師來監管預約的消費借貸合同的編寫是否具法律技術上的嚴謹性，藉以符合獲接納登記所需的要件。
因此，似乎是考慮到以律師的介入取代（以對照方式進行的）公證認定更為方便，即律師與立約人一同簽立合同時，同時核實賦予物權效力的意思表示、作為合同登記要件所需載明事項，以及代表立約人簽署的權力。
II. 第四條第六款
法律技術上較適當的行文。
基於登記法（《物業登記法典》第二條第一款a及h項）的法律技術嚴謹性理由，第六款採用下列行文似乎較為正確：
「六. 以買賣本約合同及設定抵押權的本約合同作憑證的取得和抵押的登記，是在有關預約的登錄上以附註方式作出。」
事實上，並非對合同進行登記，所登記的只是合同所載的權利取得或其他法律事實。
III. 第五條第二款
買賣本約合同失效的處分不當，可考慮以不產生效力作為處分。
以無效作為處分是否太重？
由於對無效進行補救時，一切須重新辦理（重複辦理）。換句話說，須重新簽立買賣公證書，重複各種手續和費用。
只以不產生效力作為處分，不是已經足夠嗎？
例如：倘不出具抵押權設定的憑證，同時又沒有申請登記，則買賣對貸與人不產生效力，而它所證明的取得也不能接受登記。
這樣的話，第四條第二款可採取下列行文：
「二. 非與具抵押權設定的本約合同一併簽立的買賣本約合同，對貸與人不產生效力。此外，沒有出具抵押權設定憑證，且沒有同時為其申請登記，則有關取得的登記不獲接納。此項處分不適用於下列情況：經貸與人事先書面許可的情況，該許可得載於具預約的消費借貸合同內；或倘證明抵押權設定的預約登錄已透過借用人簽名經當場認定的聲明書或有關借貸金額的受領證明作出註銷者，但該等情況須在買賣公證書中載明。」
IV 第五條第三款
將載於三方約消費借貸債權擴大的具抵押權設定的本約行為的登記規定具抵押權設定的本約合同的內容，可在質（具新的債務）和量（金額更高）上擴大，即較具預約的消費借貸合同內容為多。
這樣，登記便不能以本法案第四條第六款所規定的簡單附註方式作出。按照（《物業登記法典》）所定規則，須就擴大內容進行新的抵押權登錄，而新的登錄當然會因應登記日期具有不同的優先等級，於是，在具預約的抵押權登錄與抵押權的擴大登錄期間，便可能出現與抵押權或其他負擔（如假扣押、查封等）有關的其他登錄。
即使容許以附註方式作出擴大登記，亦只有在按照《物業登記法典》第五條第一款總則作出附註後，才能以該登記針對第三人，換句話說，確保抵押權的預約的登記與抵押權設定的附註之間所作登記的優先性。
V. 第六條第二款
法律技術上較佳的行文。
基於登記法的法律技術嚴謹性，下列行文似乎更適當：「二. 以具預約的消費借貸合同作憑證的預約的登錄，以及在本約合同作附註，須按照物業登記手續費表繳納手續費。」
VI. 要以往簽立的合同登記時的配合問題。
第七條第一款的援引，是指第一條中的哪些要件？援引第一條的要件，究竟有甚麼意義？
第一條的要件是一種新的情況，可能與過往的合同完全不一致：以往的情況是一份雙方訂立的買賣合同和一份雙方訂立的消費借貸和抵押權設定預約的合同（倘抵押權預約非由借用人作出者，此合同為三方訂立的合同）；新的情況是只有一份三方訂立的合同，但該合同包含三種內容（出售預約、消費借貸和抵押權預約）。援引第一條，是否意味着只有針對同一不動產簽立了買賣預約合同和具抵押權設定預約的消費借貸合同的情況下，新制度才適用於以往簽立的合同？是將現存的只有買賣預約合同的情況排除出來？抑或排除只有具抵押權設定預約的消費借貸合同？
但第八條似乎將這些可能性都排除，因為它規定新制度適用買賣預約合同，儘管該合同不具抵押權預約。
既然以往簽立的合同沒有符合唯一性的要件（即按第一條所規定，只有一份合同），則似乎應為以往簽立的多份合同定出須符合的要件，以便受惠於新制度，定出有關要件應作出如下考慮：
1. 通常立約人的簽名都沒有經公證認定，因為至目前為止，法律並沒有規定以此作為產生債的預約的一般效力的要件。
既然現在以公證認定作為要件，須對很多時會令認定無法實現的障礙進行考慮。這些障礙包括欲作出認定的一方無提供認定的簽名的文件（《公證法典》第一百五十九條第二款），或無合同上的受權人作為其代表的一方所作的授權書。
2. 以往簽立的合同，幾乎大部分都沒有按照《物業登記法典》第三十八條規定，在撰寫時載明登記所需的資料。
因此，需按《物業登記法典》第三十五條規定，透過補充聲明，補充上述所欠資料。
3. 只有當三方（出賣人 ── 買受人/抵押人 ── 借用人/抵押的受惠人）透過賦予物權效力聲明達成協議時，新制度才適用於具抵押權設定的買賣預約合同（目前是分開簽立的）。
必須衡量新制度適用於以往簽立合同的範圍可能受到局限，因為假如出現預約出賣人失蹤或發展商放棄發展等情況，便無法作出須附於以往簽立的合同的物權效力協議。
VII. 第八條
新制度適用於以往簽立的買賣預約合同。
既然上條已規定新制度適用於以往簽立的所有合同，這項條文的存在意義何在？
VIII. 第九條
修改《物業登記法典》。
1. 第二條第一款f項
合同地位讓與的叙述的刪除。
是否希望不接納具物權效力的行為的合同地位讓與的登記？
表面看來，是希望不讓受本法案所定制度約束的獨一份三方約進行合同地位的讓與。
但假如真的希望不讓獨一份的三方約作出合同地位的讓與，則應加入一項（實體性）規定，明確規定新法律的目的，而無需修改《物業登記法典》，因為仍需繼續容許一般民事法律（《澳門民法典》第四百一十八條至第四百二十一條）所規定的合同地位的讓與作登記。
物業登記作為實體法文書，在合同地位讓與的範疇方面，其範圍較本法案所考慮的特別制度範圍更廣，因為此制度未包括的預約，其合同地位的讓與仍受一般的實體法制度（《民法典》第四百一十八條至第四百二十條）所規範，且其登記應繼續獲接納，亦只有這樣，登記才與其真正的法律狀況相符。
因此，似乎應保留第二條第一款f項的“以及由該等事實所產生之合同地位之讓與”。但此表述應置於“但僅以賦予上述各行為物權效力者為限”之後，此外，不應採取目前的不正確文本，使人誤以為可將物權效力賦予有關的讓與，這樣做在法律上不僅不可行而且沒有需要，因為讓與所移轉的只是已存在且存在形式亦是根據合同而定的權利（即具物權效力合同內的物權、不具物權效力合同內的債權）的地位。
2. 在《物業登記法》增加第十三條第五款。
預約登錄失效的問題。
增加第十三條第五款，會令效力降低；因為它將《物業登記法典》的一般範圍縮小至本法案的特別制度範圍。
《物業登記法典》目前的範圍，是《民法典》一般制度的具物權效力的預約，其登記不會失效。
如欲規定三方約這項特別制度的預約登記(儘管登記屬確定性)有發生失效的可能，則須在法案中明確規定。
除非目的只是令所有具物權效力的預約（包括一般制度中的預約）的登記都有發生失效的可能。
對於現行物權效力制度作出如此大改變的立法政策，究竟是基於什麼理由？
以失效的方式收回物權（或具物的效力的權利）的登記，實際是把登記的性質扭曲，因為登記的作用是確保物權具有優先性（亦涉及財產追訴優先權機制）的特點，使物權較諸經常使用的預約合同的普通債權更強。
登記使合同可用於對抗仍未登記的第三人或經作出預約登記而準備作登記者。
假如沒有優先性又無財產追訴的優先權，物權究竟有什麼價值？對預約賦予物權效力又有何益處？
假如預約的登記，即不論確定或臨時登記，均可能發生失效，則此失效應該是基於某些事實其在法律上的實際有效期被推定已消滅，故將其登記註銷。這正是《物業登記法典》第十三條所蘊涵的精神。
假如遵循此精神，則應考慮期限的合理性，即期限應與各較小物權（如物的預約）有效期正常所需期限相符。
依照澳門的經驗，履行出賣及抵押權預約（即簽立公證書），一般期限較3+1+1年為長，此期限相當於法案對第十三條新增的第五及第六款所規定的年數。
3. 《物業登記法典》第十三條新增的第六款。
假如仍認為三方約的預約登錄有發生失效的可能，儘管已指出存在的問題，則須作出如下考慮：
對預約的登錄，可作基於性質的臨時登記，尤其是獨立單位的預約登錄，可隨其分層所有權進行基於性質的臨時登記《物業登記法典》第八十六條第一款b及c項）。
根據現行法律（法案沒有作出變更），倘作臨時登錄的理由仍然存在得到證明，即當分層所有權只有基於性質的臨時登記（見《物業登記法典》第八十七條第二款），則容許登記按每次為期三年續期。
因此，有需要將登記法律的各項規定予以統一，例如沒理由預約的臨時登記的延期較《物業登記法典》第八十七條第二款所指的基於性質的臨時登記的延期為短。
IX. 《物業登記法典》待更正的條文。
本人欲利用是次修改《物業登記法典》的機會，對非屬是次法案審議範圍但屬該法典規定中兩項明顯的錯誤提出如下修正建議：
1. 第十條第三款：──「為支付抵償金債務」應改為「為支付遺產債務」。
事實上，此項規範是來自葡萄牙的《物業登記法典》第三十五條（此條文是該法典在一九九零年修改時引入），當時在葡國公佈時亦出現同樣錯誤，但後來已如上述建議內容作出修正（見葡萄牙在十二月十一日經第533/99號法令重新公佈的《物業登記法典》現行的版本）。
澳門（一九九九年）的立法者應該不知道曾作出該項更正而照搬錯誤的版本，但該版本在法律上是沒有任何意思的。
2. 澳門《物業登記法典》第十八條不夠完整，因為沒有就善意第三人面對登記在形式上無效時的保護作出規定。
但《商業登記法典》的第二十一條第三款卻規定當商業登記行為在形式上無效時便有此保護。
對於一項來自《物業登記法典》且所保護利益的法律地位又完全相同的原則，沒理由兩部法典的規定不一致。鑑於不動產權利所涉及的價值高，應適當加強有關保護。
因此，應對第十八條作出更正或修改，其兩款行文如下：
1. （原來條文行文）
2. 登記無效之宣告不影響善意第三人以有償方式取得之權利，但以有關事實之登記先於無效之訴之登記者為限。
澳門特別行政區立法會，
第二常設委員會：
關於 貴會準備對澳門《不動產的轉讓預約和抵押預約》立法並就該法律草案諮詢各界意見一事，本會認為，是項立法涉及簽立預約關係人各方之利益，尤以銀行界利益為然。鑑此，本會經整理一份意見書，謹隨函呈供 貴會參攷，並祈請於立法過程中，對其中的意見及建議予以充份的關注為感。耑此，希洽。並頌
台 祺。
一、對法律草案條文之意見
第一條及第六條第一款
三方合同之法定結構既包含“雙方訂立的不動產買賣預約”，則必須按印花稅規章由預約買受人繳納千分之五印花稅（倘若建議中之印花稅規章獲立法會這過）。惟買賣預約合同本身（在一般房地產買賣中習慣稱為臨時買賣合約並於訂立三方合同之前已經簽訂）亦必須按章課稅，這樣便可能構成雙重課稅。請立法會澄清兩條法律是否矛盾。（見附圖一）
第一條第二款
由於信貸只限於“提供資金以便取得作為預約買賣標的不動產”，三方合同對其他信貸或循環使用借貸是否無效？銀行界建議借貸包括其他信實服務項目。
第三條第三款
按本款規定行使代位權是否必須透過法律程序為之？倘若預約出賣人同意預約貸與人行使代位權，預約借用人是否有追索權？
第四條第五款及第六條第二款
假如不動產之轉讓無須透過預約辦理，所有登記及注銷登記手續費只繳納一次。鑒於政府部門效率不能配合。引致除“二手樓宇”外之其餘所有不動產轉讓 均必須透過預約辦理，故此構成雙重繳納手續費。銀行界建議轉讓預約和抵押連同本約所繳納之手續費總和應不超越單獨訂立正式轉讓及抵押合同之手續費。
第四條第六款
既然“本約合同及設定抵押的本約合同的登記，是在有關預約的登錄上以附註方式作出”，是否表示三方合同之不動產標的必須已經辦理分層登記？倘若分層登記屬三方合同之必要條件，本法律生效前訂定之三方合同，假如其不動產標的仍未辦理分層登記，有關之三方合同如何就本法律取得保障？
第五條第二款
本款所指之“書面許可”其簽名是否須當場認定？銀行界建議“書面許可”之簽名必須當場認定或透過認證書（TERMO DE AUTENTICA?妱）為之。
物業登記法典第十三條第五及六款
銀行界建議將上述兩款合併並將轉讓及設定負擔預約登記之有效期改為拾年。
二、其他意見
（一）鑑於三方合同屬預約性質，是否預約出賣人將同一標的之不動產預約出賣予超過一個之預約買受人亦不須負上任何刑事責任？
（二）本法律生效之前簽訂之三方合同超越壹萬肆仟份，另加上其他不動產買賣之預約合同，數量龐大，物業登記局是否擁有足夠資源在合理時間內辦理有關之登記？
（三）本法律生效之前訂立之三方合同除非按第七條第二款之規定辦理，否則不具物權效力。據部份法律界人仕解釋，由於預約賣出人及預約借用人並無透過現行已簽訂之三方合同明示將物權效力分別給與預約買受人及預約借用人，故此在基於法律持平原則上，不能立法將物權效力強行賦與已簽訂之三方合同。但以三方合同作為銀行界之所願，在房產買賣立契遲緩的情況下，銀行敘辦三方約之目的，主要是扶持經濟發展、促進房產物業的交易。歷年來，銀行界已多次以不同渠道向政府提出取締三方合同。此外將物權效力立法賦與已簽訂之三方合同亦無損任何一方之利益。預約賣出人已全數收到不動產之價銀並事實上已將標的之不動產交付與預約買受人。後者已從預約貸與人取得資金付與前者並已事實上佔用標的之不動產及享有不動產之留置權。而預約貸與人亦事實上將資金交付與預約買受人。故此無論按照習價或事實，現存已簽訂之三方合同已具物權效力。另外，假如預約借用人無力償還預約貸與人交付之資金，將透過拍賣或其他任何方式轉讓標的不動產，取得之資金用以首先償還預約貸與人亦持平合理。基於上述理由 ，銀行界建議法律草案必須具備以下條件：
（甲） 法律具追溯性，將所有在法律生效之前訂立之三方合同包括在內。
（乙） 過渡法律承認所有由獲准在本地區經營之信用機構在法律生效之前訂立之一切三方合同，雖不經公証及不按民法第四O七條之規定明示表示意思，均具物權效力。
（丙） 法律設立一個機制，保證三方合同之任一立約人當面對其餘兩方拒絕將已訂立之三方合同辦理登記手讀之情況下，可單獨將三方合同逕行登記。
（丁） 倘出現丙款所指之情況，法律許可三方合同之任一立約人有權向其餘兩方追討一切代繳之費用。
（四） 銀行界建議本法律將所有三方合同包括已簽訂者在內之預約貸與人按民事法第七二八條之規定界定為優先受償權人（PRIVIL?GIO CREDIT蕹IO）。如此可就金融界之穩定提供保障。
（五）雖然預約買受人與預約賣出人雙方同意解除三方合同內之不動產賣買預約，未經預約貸與人「書面認可」，有關之賣買預約應不能解除。
（六）銀行界建議將臨時分層登記之有效期無限期延長，因為如此方能在入伙紙發出之日起隨時立契，而無需通過三方約的形式，從而為全面取締三方合同打好基礎，進而吸引更多外來之不動產投資。
（七）倘若立法會最終通過本法律草案，現存三方合同制度之漏洞將會暴露。為維持本地區金融穩定，銀行界建議立法過程必須保持低調。