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[ Art. 0001 a 0200 ] [ Art. 0201 a 0400 ] [ Art. 0401 a 0600 ] [ Art. 0601 a 0800 ]
[ Art. 0801 a 1000 ] [ Art.1001 a 1200 ] [ Art. 1201 a 1400 ] [ Art. 1401 a 1600 ]
[ Art. 1601 a1800 ] [ Art. 1801 a 2000 ] [ Art. 2001 a 2161 ]
Se o possuidor tiver justo receio de ser perturbado ou esbulhado por outrem, é o autor da ameaça, a requerimento do ameaçado, intimado para se abster de lhe fazer agravo, sob pena de responsabilidade pelo prejuízo que causar e eventual cominação de outras sanções aplicáveis.
O possuidor que for perturbado ou esbulhado pode manter-se ou restituir- -se por sua própria força e autoridade, nos termos dos artigos 328.º e 329.º, ou recorrer ao tribunal para que este lhe mantenha ou restitua a posse.
1. No caso de recorrer ao tribunal, o possuidor perturbado ou esbulhado é mantido ou restituído enquanto não for convencido na questão da titularidade do direito.
2. Se a posse não tiver mais de 1 ano, o possuidor só pode ser mantido ou restituído contra quem não tiver melhor posse.
3. É melhor posse a que for titulada; na falta de título, a mais antiga; e, se tiverem igual antiguidade, a posse actual.
Sem prejuízo do disposto nos artigos anteriores, o possuidor que for esbulhado com violência tem o direito de ser restituído provisoriamente à sua posse, sem audiência do esbulhador, por meio de providência cautelar.
1. As acções mencionadas nos artigos antecedentes não são aplicáveis à defesa das servidões não aparentes, salvo quando a posse seja titulada, fundando- -se em título provindo do proprietário do prédio serviente ou de quem lho transmitiu.
2. Para efeitos do número anterior, é equiparado ao proprietário o titular de outro direito real passível de ser onerado com a servidão.
1. A acção de manutenção da posse pode ser intentada pelo perturbado ou pelos seus herdeiros, mas apenas contra o perturbador, salva a acção de indemnização contra os herdeiros deste.
2. A acção de restituição de posse pode ser intentada pelo esbulhado ou pelos seus herdeiros, não só contra o esbulhador ou seus herdeiros, mas ainda contra quem esteja na posse da coisa, contanto que à data em que a adquiriu tivesse conhecimento do esbulho.
1. A acção de manutenção, bem como as de restituição da posse, caducam, se não forem intentadas dentro do ano subsequente ao facto da turbação ou do esbulho.
2. Tendo o esbulho sido praticado com violência ou às ocultas, o prazo de 1 ano só se conta a partir da data em que, em face do esbulhado, cesse a violência ou a posse se torne pública.
É havido como nunca perturbado ou esbulhado o que foi mantido na sua posse ou a ela foi restituído judicialmente, ou que conseguiu o mesmo efeito por meio de autotutela exercida nos limites da lei.
1. O possuidor mantido ou restituído tem direito a ser indemnizado do prejuízo que haja sofrido em consequência da turbação ou do esbulho.
2. A restituição da posse é feita à custa do esbulhador e no lugar do esbulho.
O possuidor cuja posse for ofendida por diligência ordenada judicialmente pode defender a sua posse mediante embargos de terceiro, nos termos definidos na lei de processo.
1. Cada um dos compossuidores, seja qual for a parte que lhe cabe, pode usar contra terceiro dos meios facultados nos artigos precedentes, quer para defesa da própria posse, quer para defesa da posse comum, sem que ao terceiro seja lícito opor-lhe que ela não lhe pertence por inteiro.
2. Em tudo o mais são aplicáveis à composse as disposições do presente capítulo.
A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião.
Invocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse.
1. A usucapião aproveita a todos os que podem adquirir.
2. Os incapazes podem adquirir por usucapião, tanto por si como por intermédio das pessoas que legalmente os representam.
Os detentores não podem adquirir para si, por usucapião, o direito nos termos do qual possuem, excepto achando-se invertido o título da posse; mas, neste caso, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título.
A usucapião por um compossuidor relativamente ao objecto da posse comum aproveita igualmente aos demais compossuidores.
São aplicáveis à usucapião, com as necessárias adaptações, as disposição relativas à suspensão e interrupção da prescrição, bem como o preceituado nos artigos 293.º, 295.º, 296.º e 298.º
1. Não podem adquirir-se por usucapião:
2. Para efeitos do número anterior, é equiparado ao proprietário o titular de outro direito real passível de ser onerado com os direitos aí mencionados.
Sendo a posse titulada e havendo registo do título de aquisição, a usucapião tem lugar:
a) Quando a posse, sendo de boa fé, tiver durado por 10 anos, contados desde a data do registo; ou
b) Quando a posse, ainda que de má fé, houver durado 15 anos, contados da mesma data.
1. Não sendo a posse titulada ou não havendo registo do título de aquisição, mas havendo registo da mera posse, a usucapião tem lugar:
2. A mera posse só é registada em vista de sentença passada em julgado, na qual se reconheça que o possuidor tem possuído pacífica e publicamente por tempo não inferior a 5 anos.
Não havendo registo do título nem da mera posse, a usucapião só pode dar--se no termo de 15 anos, se a posse for de boa fé, e de 20 anos, se for de má fé, independentemente do carácter titulado ou não da posse.
Se a posse tiver sido constituída com violência ou tomada ocultamente, aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 1225.º
Os direitos reais sobre coisas móveis sujeitas a registo adquirem-se por usucapião nos termos seguintes:
A usucapião de coisas não sujeitas a registo dá-se quando a posse, sendo titulada e de boa fé, tiver durado 3 anos, ou quando, independentemente de título e de boa fé, tiver durado 6 anos.
1. Se a posse tiver sido constituída com violência ou tomada ocultamente, os prazos da usucapião só começam a contar-se desde que cesse a violência ou a posse se torne pública.
2. Se, porém, a coisa possuída passar a terceiro de boa fé antes de cessar a violência ou de a posse se tornar pública em face do esbulhado, os prazos de usucapião contam-se a favor do terceiro desde a aquisição da posse por parte deste, se adquirida pacífica e publicamente, mas não se completam sem que antes hajam decorrido os prazos que seriam aplicáveis se a posse não se encontrasse sob violência ou sob ocultação perante o esbulhado, acrescidos de um quinto; porém, o acréscimo de tempo nunca pode ser inferior a 1 ano.
Só as coisas podem ser objecto do direito de propriedade regulado neste Código.
1. A empresa comercial, os direitos de autor e a propriedade industrial estão sujeitos a legislação especial.
2. São, todavia, subsidiariamente aplicáveis à empresa comercial, aos direitos de autor e à propriedade industrial as disposições deste Código, quando se harmonizem com a sua natureza e não contrariem o regime para eles especialmente estabelecido.
O domínio das coisas pertencentes ao território de Macau ou a quaisquer outras pessoas colectivas públicas está igualmente sujeito às disposições deste Código em tudo o que não for especialmente regulado e não contrarie a natureza própria daquele domínio.
O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas.
Não é permitida a constituição, com carácter real, de restrições ao direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito senão nos casos previstos na lei; toda a restrição resultante de negócio jurídico, que não esteja nestas condições, tem natureza obrigacional.
1. O direito de propriedade pode constituir-se sob condição.
2. A propriedade temporária só é admitida nos casos especialmente previstos na lei.
3. À propriedade sob condição é aplicável o disposto nos artigos 265.º a 270.º
Ninguém pode ser privado, no todo ou em parte, do seu direito de propriedade senão nos casos fixados na lei.
Só nos casos previstos na lei pode ter lugar a requisição temporária de coisas do domínio privado.
Havendo expropriação por utilidade pública ou particular ou requisição de bens, é sempre devida a indemnização adequada ao proprietário e aos titulares dos outros direitos reais afectados.
1. O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.
2. Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.
A restituição da coisa é feita à custa do esbulhador, se o houver, e no lugar do esbulho.
Sem prejuízo dos direitos adquiridos por usucapião, a acção de reivindicação não prescreve pelo decurso do tempo.
1. O proprietário pode propor uma acção com o fim de se declarar a inexistência de um direito que um terceiro se arrogue sobre a coisa, quando a conduta deste seja apta a causar-lhe prejuízo.
2. Se o terceiro estiver a molestar ou perturbar o proprietário, este pode requerer que se ordene a cessação dessa conduta, sem prejuízo da indemnização e demais sanções eventualmente aplicáveis ao caso.
3. A acção negatória não prescreve pelo decurso do tempo.
É admitida a defesa da propriedade por meio de acção directa ou de legítima defesa, nos termos dos artigos 328.º e 329.º
As disposições desta secção são aplicáveis, com as necessárias correcções, à defesa de todo o direito real.
O direito de propriedade adquire-se por contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação, acessão e demais modos previstos na lei.
O momento da aquisição do direito de propriedade é:
Podem ser adquiridos por ocupação os animais e outras coisas móveis que nunca tiveram dono, ou foram abandonados, perdidos ou escondidos pelos seus proprietários, salvas as restrições dos artigos seguintes.
A ocupação dos animais bravios que se encontram no seu estado de liberdade natural é regulada por legislação especial relativa à caça e à pesca.
1. Os animais bravios habituados a certa guarida, ordenada por indústria do homem, que mudem para outra guarida de diverso dono ficam pertencendo a este, se não puderem ser individualmente reconhecidos; no caso contrário, pode o antigo dono recuperá-los, contanto que o faça sem prejuízo do outro.
2. Provando-se, porém, que os animais foram atraídos por fraude ou artifício do dono da guarida onde se hajam acolhido, é este obrigado a entregá-los ao antigo dono, ou a pagar-lhe em triplo o valor deles, se lhe não for possível restituí-los.
Os animais ferozes e maléficos que se evadirem da clausura em que seu dono os tiver podem ser destruídos ou ocupados livremente por qualquer pessoa que os encontre.
1. Aquele que encontrar animal ou outra coisa móvel perdida e souber a quem pertence deve restituir o animal ou a coisa a seu dono, ou avisar este do achado; se não souber a quem pertence, deve anunciar o achado pelo modo mais conveniente, atendendo ao valor da coisa, ou avisar as autoridades policiais, observando os usos, sempre que os haja.
2. O achador deverá sempre avisar as autoridades policiais, desde que a coisa tenha manifestamente um valor superior a 2 000 patacas.
3. Anunciado o achado ou feito o aviso, o achador faz sua a coisa perdida, se não for reclamada pelo dono dentro do prazo de 1 ano, a contar do anúncio ou aviso.
4. Restituída a coisa, o achador tem direito à indemnização do prejuízo havido e das despesas realizadas, bem como a um prémio dependente do valor do achado no momento da entrega, calculado pela forma seguinte: até ao valor de 2 000 patacas, dez por cento; sobre o excedente desse valor até 20 000 patacas, cinco por cento; sobre o restante, dois por cento.
5. O achador goza do direito de retenção sobre a coisa achada, pelos créditos referidos no número anterior, e não responde, no caso de perda ou deterioração da coisa, senão havendo da sua parte dolo ou culpa grave.
1. Se aquele que descobrir coisa móvel de algum valor, escondida ou enterrada, não puder determinar quem é o dono dela, torna-se proprietário de metade do achado; a outra metade pertence ao proprietário da coisa móvel ou imóvel onde o tesouro estava escondido ou enterrado.
2. O achador deve anunciar o achado ou avisar as autoridades, nos termos dos n.os 1 e 2 do artigo anterior, excepto quando seja evidente que o tesouro foi escondido ou enterrado há mais de 20 anos.
3. Se o achador não cumprir o disposto no número anterior, ou fizer seu o achado ou parte dele sabendo quem é o dono, ou o ocultar do proprietário da coisa onde ele se encontrava, perde em benefício do território de Macau os direitos conferidos no n.º 1 deste artigo, sem exclusão dos que lhe possam caber como proprietário.
4. Se o usufrutuário descobrir na coisa usufruída algum tesouro, deve observar-se o disposto neste artigo acerca dos que acham tesouros em propriedade alheia.
Dá-se a acessão, quando com a coisa que é propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertencia.
1. A acessão diz-se natural, quando resulta exclusivamente das forças da natureza; dá-se a acessão industrial, quando, por facto do homem, se unem ou confundem objectos pertencentes a diversos donos, ou quando alguém aplica o trabalho próprio a matéria pertencente a outrem, confundindo o resultado desse trabalho com propriedade alheia.
2. A acessão industrial é mobiliária ou imobiliária, conforme a natureza das coisas.
1. Pertence ao dono da coisa tudo o que a esta acrescer por efeito da natureza.
2. Contudo, se, por acção violenta, a natureza levar qualquer objecto e o projectar sobre coisa alheia, aplica-se o disposto no artigo 1247.º, com excepção do n.º 4, na parte referente ao direito ao prémio.
1. Se alguém, de boa fé, unir ou confundir objecto seu com objecto alheio, de modo que a separação deles não seja possível ou, sendo-o, dela resulte prejuízo para alguma das partes, faz seu o objecto adjunto o dono daquele que for de maior valor, contanto que indemnize o dono do outro ou lhe entregue coisa equivalente.
2. Se ambas as coisas forem de igual valor e os donos não acordarem sobre qual haja de ficar com a coisa resultante da união ou confusão, abre-se entre eles licitação, adjudicando-se o objecto licitado àquele que maior valor oferecer por ele; verificada a soma que no valor oferecido deve pertencer ao outro, é o adjudicatário obrigado a pagar-lha.
3. Se os interessados não quiserem licitar, deve ser vendida a coisa e cada um deles haverá no produto da venda a parte que deva tocar-lhe.
4. Em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, o autor da união ou confusão é obrigado a ficar com a coisa adjunta, ainda que seja de maior valor, se o dono dela preferir a respectiva indemnização.
1. Se a união ou confusão tiver sido feita de má fé e a coisa alheia puder ser separada sem padecer detrimento, deve esta ser restituída a seu dono, sem prejuí-zo do direito que este tem de ser indemnizado do dano sofrido.
2. Se, porém, a coisa não puder ser separada sem padecer detrimento, deve o autor da união ou confusão restituir o valor da coisa e indemnizar o seu dono, quando este não prefira ficar com ambas as coisas adjuntas e pagar ao autor da união ou confusão o valor que for calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
1. Se a união ou confusão se operar casualmente e as coisas unidas ou confundidas não puderem separar-se sem detrimento de alguma delas, ficam pertencendo ao dono da mais valiosa, que deve pagar o justo valor da outra; se, porém, este não quiser fazê-lo, assiste idêntico direito ao dono da menos valiosa.
2. Se nenhum deles quiser ficar com a coisa, deve esta ser vendida, e cada um haverá a parte do preço que lhe pertencer.
3. Se ambas as coisas forem de igual valor, deve observar-se o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 1252.º
1. Quem de boa fé der nova forma, por seu trabalho, a coisa móvel pertencente a outrem faz sua a coisa transformada, se ela não puder ser restituída à primitiva forma ou não puder sê-lo sem perda do valor criado pela especificação; neste último caso, porém, se o valor da especificação não exceder o da matéria, tem o dono da matéria o direito de optar entre ficar com a coisa ou exigir a indemnização referida no número seguinte.
2. Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o que ficar com a coisa é obrigado a indemnizar o outro do valor que lhe pertencer.
1. Se a especificação tiver sido feita de má fé, deve a coisa especificada ser restituída a seu dono no estado em que se encontrar, com indemnização dos danos, sem que o dono seja obrigado a indemnizar o especificador, se o valor da especificação não tiver aumentado em mais de um terço o valor da coisa especificada; se o aumento for superior, deve o dono da coisa repor o que exceder o dito terço.
2. O autor da especificação é sempre obrigado a ficar com a coisa especificada, se o dono dela preferir a indemnização pelo valor da coisa e pelos danos sofridos.
Constituem casos de especificação a escrita, a pintura, o desenho, a fotografia, a impressão, a gravura e outros actos semelhantes, feitos com utilização de materiais alheios.
1. Aquele que em terreno seu construir obra com materiais alheios adquire os materiais que utilizou, pagando o respectivo valor, além da indemnização a que haja lugar.
2. Para efeitos do número anterior, é equiparada à construção em terreno próprio aquela feita em terreno alheio pelo superficiário ou titular de outro direito real que lhe faculte o poder de aí construir e se tornar dono das construções.
1. Se alguém, de boa fé, construir obra em terreno alheio e o valor que as obras tiverem trazido à totalidade do prédio for maior do que o valor que este tinha antes, o autor da incorporação pode adquirir a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes das obras; caso opte por não ficar com a coisa, fica o dono do terreno com os direitos que lhe são conferidos no artigo seguinte.
2. Se o valor acrescentado for igual ou menor, as obras pertencem ao dono do terreno, com obrigação de indemnizar o autor delas no valor que for fixado segundo as regras do enriquecimento sem causa; esse valor poderá ser aumentado até ao valor que as obras tinham ao tempo da incorporação, na medida em que a culpa do dono do terreno tenha concorrido para que a incorporação se tenha operado.
3. Entende-se que houve boa fé, se o autor da obra desconhecia que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno.
Se a obra for feita de má fé em terreno alheio, tem o dono do terreno o direito de exigir que seja desfeita e que o terreno seja restituído ao seu primitivo estado à custa do autor dela, ou, se o preferir, o direito de ficar com a obra pelo valor que for fixado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
1. Quando as obras sejam feitas em terreno alheio com materiais alheios, sem culpa do dono destes, o dono do terreno tem o direito a ficar com os materiais, obrigando-se a indemnizar, quer o respectivo dono, no valor dos materiais e demais prejuízos que haja sofrido, quer o autor da incorporação, na diferença entre o montante fixado nos termos do n.º 2 do artigo 1259.º e a indemnização devida ao dono dos materiais.
2. Se a incorporação tiver sido efectuada de má fé, o seu autor é solidariamente responsável pelo pagamento da indemnização ao dono dos materiais, e, se o montante desta indemnização exceder o valor acrescentado pelas obras ao terreno, responderá perante o dono do terreno por esta diferença.
3. Quando a incorporação haja sido feita com culpa do dono dos materiais, é-lhe aplicável o disposto no artigo antecedente em relação ao autor da incorporação.
4. No caso do número anterior, se o autor da incorporação estiver de má fé, é solidária a responsabilidade de ambos, e a divisão do enriquecimento é feita em proporção do valor dos materiais e da mão-de-obra; se estiver de boa fé, é o dono dos materiais responsável perante ele pelo custo da mão-de-obra e demais prejuízos.
O regime dos artigos 1258.º a 1261.º é aplicável, com as devidas adaptações, às sementeiras ou plantações, com a diferença de que às situações previstas no artigo 1259.º se aplica o estatuído no artigo 1258.º
1. O dono de um terreno que, na construção de um edifício em terreno próprio, ocupe, de boa fé, uma parcela de terreno alheio, pode adquirir a propriedade do terreno ocupado, se tiverem decorrido 3 meses a contar do início da ocupação, sem oposição do proprietário, pagando o valor do terreno e reparando o prejuízo causado, designadamente o resultante da depreciação eventual do terreno restante.
2. É aplicável o disposto no número anterior relativamente a qualquer direito real de terceiro sobre o terreno ocupado.
3. Caso a construção seja efectuada de boa fé pelo titular do direito de superfície ou de outro direito real que faculte o poder de construir e se tornar dono do edifício, e desde que o proprietário do solo esteja igualmente de boa fé, pode qualquer destes requerer a aplicação do disposto no n.º 1 para a aquisição do terreno ocupado ao terceiro.
4. A parcela do terreno adquirida nos termos do número anterior fica sujeita ao mesmo regime a que estava sujeito o terreno aumentado, cabendo nas relações internas, e salvo repartição mais justa, ao proprietário do solo arcar com os custos da aquisição.
1. A propriedade dos imóveis abrange o espaço aéreo correspondente à superfície, bem como o subsolo, com tudo o que neles se contém e não esteja desintegrado do domínio por lei ou negócio jurídico.
2. O proprietário não pode, todavia, proibir os actos de terceiro que, pela altura ou profundidade a que têm lugar, não haja interesse em impedir.
As coisas imóveis sem dono consideram-se do património do território de Macau.
O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio alheio, sempre que tais factos importem para o uso do imóvel um prejuízo que exceda os limites da tolerância que deve existir entre vizinhos; deve atender-se, nomeadamente, aos usos e à situação e natureza dos imóveis.
1. O proprietário não pode construir nem manter no seu prédio quaisquer obras, instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos não permitidos por lei.
2. Se as obras, instalações ou depósitos tiverem sido autorizados por entidade pública competente, ou tiverem sido observadas as condições especiais prescritas na lei para a construção ou manutenção deles, a sua destruição ou remoção só é admitida a partir do momento em que o prejuízo se torne efectivo.
3. É devida, em qualquer dos casos, indemnização pelo prejuízo sofrido.
1. O proprietário tem a faculdade de abrir no seu prédio minas ou poços e fazer escavações, desde que não prive os prédios vizinhos do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra.
2. Logo que venham a padecer danos com as obras feitas, os proprietários vizinhos serão indemnizados pelo autor delas, mesmo que tenham sido tomadas as precauções julgadas necessárias.
1. Se, para reparar algum edifício ou construção, for indispensável levantar andaime, colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o dono do prédio obrigado a consentir nesses actos.
2. É igualmente permitido o acesso a prédio alheio a quem pretenda apoderar-se de coisas suas que acidentalmente nele se encontrem ou fazer a apanha dos frutos das suas árvores, quando tal não seja possível fazer no seu prédio; o proprietário pode impedir o acesso, entregando a coisa ou os frutos ao seu dono.
3. Em qualquer dos casos previstos neste artigo, o proprietário tem direito a ser indemnizado do prejuízo sofrido.
Se qualquer edifício ou outra obra oferecer perigo de ruir, no todo ou em parte, e do desmoronamento puderem resultar danos para o prédio vizinho, é lícito ao dono deste exigir da pessoa responsável pelos danos, nos termos do artigo 485.º, as providências necessárias para eliminar o perigo.
1. Os prédios inferiores estão sujeitos a receber as águas que, naturalmente e sem obra do homem, decorrem dos prédios superiores, assim como a terra e entulhos que elas arrastam na sua corrente.
2. Nem o dono do prédio inferior pode fazer obras que estorvem o escoamento, nem o dono do prédio superior obras capazes de o agravar, sem prejuízo da possibilidade de constituição da servidão legal de escoamento, nos casos em que é admitida.
1. O dono do prédio onde existam obras defensivas para conter as águas, ou onde, pela variação do curso das águas, seja necessário construir novas obras, é obrigado a fazer os reparos precisos, ou a tolerar que os façam, sem prejuízo dele, os donos dos prédios que padeçam danos ou estejam expostos a danos iminentes.
2. O disposto no número anterior é aplicável, sempre que seja necessário despojar algum prédio de materiais cuja acumulação ou queda estorve o curso das águas com prejuízo ou risco de terceiro.
3. Todos os proprietários que participam do benefício das obras são obrigados a contribuir para as despesas delas, em proporção do seu interesse, sem prejuízo da responsabilidade que recaia sobre o autor dos danos.
1. Tudo o que, nos termos deste capítulo, seja o proprietário impedido de fazer sobre o seu prédio é igualmente vedado a qualquer terceiro que exerça poderes sobre o mesmo.
2. Tudo o que, nos termos deste capítulo, o proprietário possa impedir que o dono de prédio alheio faça pode igualmente ser impedido por terceiro, titular de direito real sobre o prédio, que seja afectado no exercício do seu direito por essa conduta.
3. O disposto no número anterior é igualmente aplicável aos terceiros titulares de direitos obrigacionais sobre o bem que lhes facultem a utilização dos meios de defesa concedidos ao possuidor pelos artigos 1201.º e seguintes.
1. O proprietário pode obrigar os donos dos prédios confinantes a concorrerem para a demarcação das estremas entre o seu prédio e os deles.
2. Podem igualmente requerer a demarcação os titulares de outros direitos reais sobre o prédio.
1. A demarcação é feita de conformidade com os títulos de cada proprietário e, na falta de títulos suficientes, de harmonia com a posse em que estejam os confinantes ou segundo o que resultar de outros meios de prova.
2. Se os títulos não determinarem os limites dos prédios ou a área pertencente a cada proprietário, e a questão não puder ser resolvida pela posse ou por outro meio de prova, a demarcação faz-se distribuindo o terreno em litígio por partes iguais.
3. Se os títulos indicarem um espaço maior ou menor do que o abrangido pela totalidade do terreno, atribui-se a falta ou o acréscimo proporcionalmente à parte de cada um.
O direito de demarcação é imprescritível, sem prejuízo dos direitos adquiridos por usucapião.
1. A todo o tempo o proprietário pode murar ou rodear de sebes o seu prédio, ou tapá-lo de qualquer modo.
2. Contudo, não podem ser plantadas sebes vivas nas estremas dos prédios sem previamente se colocarem marcos divisórios.
1. Sem prejuízo da demais legislação aplicável, o proprietário que no seu prédio levantar edifício ou outra construção não pode abrir nela janelas ou portas que deitem directamente sobre o prédio vizinho sem deixar entre este e cada uma das obras o intervalo de metro e meio.
2. Igual restrição é aplicável às varandas, terraços com acesso ou obras semelhantes, quando sejam servidos de parapeitos de altura inferior a metro e meio em toda a sua extensão ou parte dela.
3. Se os dois prédios forem oblíquos entre si, a distância de metro e meio conta-se perpendicularmente do prédio para onde deitam as vistas até à construção ou edifício novamente levantado; mas, se a obliquidade for além de quarenta e cinco graus, não tem aplicação a restrição imposta ao proprietário.
4. Na distância que deva interceder entre as obras de prédios que sejam separados entre si por estrada, caminho, rua, travessa ou outra passagem por terreno do domínio público, contabilizar-se-á o espaço ocupado por essa passagem.
1. A existência de janelas, portas, varandas, terraços ou obras semelhantes, em contravenção do disposto na lei, pode importar, nos termos gerais, a constituição da servidão de vistas por usucapião.
2. Constituída a servidão de vistas, por usucapião ou outro título, ao proprie-tário vizinho só é permitido levantar edifício ou outra construção no seu prédio desde que entre toda a extensão defronte e acima das obras mencionadas no n.º 1 e o novo edifício ou construção deixe o espaço mínimo de metro e meio.
1. Não se consideram abrangidos pelas restrições da lei as frestas ou óculos para luz e ar, podendo o vizinho levantar a todo o tempo construção ou contramuro, ainda que vede tais aberturas.
2. As frestas ou óculos para luz e ar devem, todavia, situar-se pelo menos a 2 metros de altura, a contar do solo ou do soalho, e não devem ter, numa das suas dimensões, mais de 15 centímetros; a altura de 2 metros respeita a ambos os lados da parede ou muro onde essas aberturas se encontram.
3. É aplicável o disposto no n.º 1 às aberturas, quaisquer que sejam as suas dimensões, igualmente situadas pelo menos a 2 metros do solo ou do soalho, com grades fixas, de secção não inferior a 1 centímetro quadrado e cuja malha não seja superior a 5 centímetros.
1. O proprietário deve edificar de modo que a beira do telhado ou outra cobertura não goteje sobre o prédio vizinho, deixando um intervalo mínimo de 5 decímetros entre o prédio e a beira, se de outro modo não puder evitá-lo.
2. A inobservância do disposto no número anterior pode importar, nos termos gerais, a constituição por usucapião da servidão de estilicídio.
3. Constituída a servidão de estilicídio, por usucapião ou outro título, o proprietário do prédio serviente não pode levantar edifício ou construção que impeça o escoamento das águas, devendo realizar as obras necessárias para que o escoamento se faça sobre o seu prédio, sem prejuízo para o prédio dominante.
Sem prejuízo de lei especial em contrário, é lícita a plantação de árvores e arbustos até à linha divisória dos prédios; mas ao dono do prédio vizinho é permitido arrancar e cortar as raízes que se introduzirem no seu terreno e o tronco ou ramos que sobre ele propenderem, se o dono da árvore, sendo rogado judicial ou extrajudicialmente, o não fizer dentro de 5 dias.
1. As árvores ou arbustos nascidos na linha divisória de prédios pertencentes a donos diferentes presumem-se comuns; qualquer dos consortes tem a faculdade de os arrancar, mas o outro tem direito a haver metade do seu valor.
2. Contudo, caso a árvore ou o arbusto sirva de marco divisório, não pode ser cortado ou arrancado senão de comum acordo.
1. A parede ou muro divisório entre dois edifícios presume-se comum em toda a sua altura, sendo os edifícios iguais, e até à altura do inferior, se o não forem, salvo havendo sinal em contrário.
2. Os muros entre prédios rústicos, ou entre pátios e jardins de prédios urbanos, presumem-se igualmente comuns, não havendo sinal em contrário.
3. São sinais que excluem a presunção de comunhão, nomeadamente:
4. No caso da alínea a) do número anterior, presume-se que o muro pertence em exclusivo ao dono do prédio murado; no caso da alínea b), presume-se que pertence exclusivamente ao dono do prédio em que a construção se situa.
1. O proprietário a quem pertença em comum alguma parede ou muro não pode abrir nele janelas ou frestas, nem fazer outra alteração, sem consentimento do seu consorte.
2. Qualquer dos consortes tem, no entanto, a faculdade de edificar sobre a parede ou muro comum e de introduzir nele traves ou barrotes, contanto que não ultrapasse o meio da parede ou do muro.
3. Tendo a parede ou muro espessura inferior a 5 decímetros, não tem lugar a restrição imposta na parte final do número anterior.
1. A qualquer dos consortes é permitido altear a parede ou muro comum, contanto que o faça à sua custa, ficando a seu cargo todas as despesas de conservação da parte alteada.
2. Se a parede ou muro não estiver em estado de aguentar o alçamento, o consorte que pretender levantá-lo tem de reconstruí-lo por inteiro à sua custa e, se quiser aumentar-lhe a espessura, é o espaço para isso necessário tomado do seu lado.
3. O consorte que não tiver contribuído para o alçamento pode adquirir comunhão na parte alteada, pagando metade do seu valor.
1. A reparação ou reconstrução da parede ou muro comum é feita por conta dos consortes, em proporção das suas partes e do proveito que cada um tirar da parede ou muro.
2. Se a ruína da parede ou muro provier de facto do qual só um dos consortes tire proveito, só o beneficiário é obrigado a reconstruí-lo ou repará-lo.
3. É sempre facultado ao consorte eximir-se dos encargos de reparação ou reconstrução da parede ou muro, renunciando ao seu direito nos termos dos n.os 1 e 2 do artigo 1310.º
O dono do prédio particular pode servir-se e dispor livremente do uso:
Os donos dos terrenos particulares que sejam atravessados por correntes de águas não navegáveis nem flutuáveis podem servir-se e dispor livremente do uso das mesmas.
1. São particulares as obras destinadas à captação, derivação ou armaze-namento de águas, bem como os leitos das correntes referidas no artigo anterior.
2. Entende-se por leito a porção do terreno que a água cobre sem transbordar para o solo natural, habitualmente enxuto.
1. Em casos urgentes de incêndio ou calamidade pública, as autoridades administrativas podem, sem forma de processo nem indemnização prévia, ordenar a utilização imediata de quaisquer águas referidas nos artigos 1288.º e 1289.º necessárias para conter ou evitar os danos.
2. Se da utilização da água resultarem danos apreciáveis, têm os lesados direito a indemnização, paga por aqueles em benefício de quem a água foi utilizada.
1. O dono do prédio onde haja alguma fonte ou nascente de água pode servir-se dela e dispor do seu uso livremente, salvas as restrições previstas na lei e os direitos que terceiro haja adquirido ao uso da água por título justo.
2. Considera-se título justo de aquisição da água das fontes e nascentes, conforme os casos, qualquer meio legítimo de adquirir a propriedade de coisas imóveis ou de constituir servidões.
3. A usucapião, porém, só é atendida quando for acompanhada da construção de obras, visíveis e permanentes, no prédio onde exista a fonte ou nascente, que revelem a captação e a posse da água nesse prédio; sobre o significado das obras é admitida qualquer espécie de prova.
Os donos dos prédios para onde se derivam as águas vertentes de qualquer fonte ou nascente podem eventualmente aproveitá-las nesses prédios; mas a privação desse uso por efeito de novo aproveitamento que faça o proprietário da fonte ou nascente não constitui violação de direito.
O disposto nos artigos anteriores é aplicável, com as necessárias adaptações, às águas pluviais referidas na alínea a) do artigo 1288.º e às águas dos lagos e lagoas compreendidas na alínea c) do mesmo artigo.
1. É lícito ao proprietário procurar águas subterrâneas no seu prédio, por meio de poços ordinários ou artesianos, minas ou quaisquer escavações, contanto que não prejudique direitos que terceiro haja adquirido por título justo.
2. Sem prejuízo do disposto no artigo seguinte, a diminuição do caudal de qualquer água em consequência da exploração de água subterrânea não constitui violação de direitos de terceiro, excepto se a captação se fizer por meio de infiltrações provocadas e não naturais.
3. Consideram-se títulos justos de aquisição das águas subterrâneas os referidos nos n.os 2 e 3 do artigo 1292.º
4. A simples atribuição a terceiro do direito de explorar águas subterrâneas não importa, para o proprietário, privação do mesmo direito, se tal abdicação não resultar claramente do título.
O proprietário que, ao explorar águas subterrâneas, altere ou faça diminuir as águas de fonte ou reservatório destinado a uso público fica responsável perante o território de Macau pelos danos causados.
1. Cabendo o direito à água a dois ou mais co-utentes, todos devem contribuir para as despesas necessárias ao conveniente aproveitamento dela, na proporção do seu uso, podendo para esse fim executar-se as obras necessárias e fazer-se os trabalhos de pesquisa indispensáveis, quando se reconheça haver perda ou diminuição de volume ou caudal.
2. O co-utente não pode eximir-se do encargo, renunciando ao seu direito em benefício dos outros co-utentes, contra a vontade destes.
A divisão das águas comuns, quando deva realizar-se, é feita, no silêncio do título, em proporção da superfície e necessidades dos prédios, podendo repartir--se o caudal ou o tempo da sua utilização, como mais convier ao seu bom aproveitamento.
1. Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
2. Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.
As regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles.
1. Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.
2. Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro.
1. Na falta de regulamento sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
2. O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.
1. Por decisão tomada pela unanimidade dos consortes, estes podem adoptar um regulamento no qual sejam definidos os termos em que a administração é efectuada e a quem esta deva ser deferida, bem como as regras sobre o uso da coisa.
2. O regulamento relativo a bens sujeitos a registo só é oponível a terceiros desde que conste do registo.
3. Referindo-se a bens não sujeitos a registo, o regulamento é inoponível em prejuízo dos consortes supervenientes, salvo quando se prove que estes o conheciam à data da aquisição dessa qualidade, bem como dos demais terceiros, salvo quando se prove que estes o conheciam no momento em que participaram no negócio relativo àquele bem.
1. Na falta de regras especiais constantes do regulamento sobre administração da compropriedade, esta cabe a todos os comproprietários, os quais têm poderes para praticarem individualmente os actos necessários à conservação da coisa e conjuntamente os demais actos de administração.
2. Contudo, qualquer dos consortes tem o direito de se opor ao acto de conservação que outro consorte pretenda realizar, salvo os indicados na alínea b) do artigo seguinte que se não compadeçam com a delonga, cabendo à maioria referida na alínea a) do número seguinte decidir sobre o mérito da oposição.
3. Salvo quando o regulamento preceitue de modo distinto, os actos que devam ser praticados conjuntamente estão dependentes do acordo dos consortes que representem:
4. Sempre que não seja possível formar a maioria legal exigida, a qualquer dos comproprietários é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
Ainda que para a administração em geral, ou para determinada categoria de actos, seja exigido o assentimento de todos os consortes, ou da maioria deles, a qualquer dos comproprietários é sempre lícito:
Os actos realizados em contravenção das regras de administração tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa, e são anuláveis se as regras de administração forem oponíveis à contraparte.
1. O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum.
2. A disposição ou oneração de todo o bem ou de sua parte especificada sem consentimento dos restantes consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia.
3. A disposição da quota está sujeita à forma exigida para a disposição da coisa.
1. O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.
2. É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações conve-nientes, o disposto nos artigos 410.º a 412.º
3. Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.
1. O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de 6 meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite, nos 8 dias seguintes ao despacho que ordene a citação, o preço devido, acrescido das despesas, quando e na medida em que o beneficiem, com emolumentos notariais e de registo e com impostos devidos pela aquisição.
2. O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou revogação da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.
1. Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito.
2. A renúncia, porém, não é válida sem o consentimento dos restantes consortes, quando a despesa tenha sido anteriormente aprovada pelo interessado, e é revogável sempre que as despesas previstas não venham a realizar-se.
3. A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita para a doação e aproveita a todos os consortes, na proporção das respectivas quotas.
1. Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.
2. O prazo fixado para a indivisão da coisa não pode exceder 5 anos; mas é lícito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por nova convenção.
3. A cláusula de indivisão só vale em relação a terceiros se:
1. A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei de processo.
2. A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa.
Podem pertencer a proprietários diversos, em regime de propriedade horizontal, as fracções que integram um condomínio, em condições de consti-tuírem unidades independentes.
1. O condomínio pode ser integrado por um único edifício ou por um conjunto de edifícios.
2. Para que um conjunto de edifícios possa integrar um mesmo condomínio é necessário que os edifícios que o compõem estejam funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns ao conjunto dos edifícios afectadas ao uso de todos ou parte dos condóminos.
3. No caso referido no número anterior, é considerado edifício cada bloco ou corpo distinto dotado de autonomia funcional e saída própria para uma parte comum do condomínio ou para a via pública, ainda que seja construído sobre pódium comum.
4. Entende-se por prédio, para efeitos do disposto no presente capítulo, o solo e o edifício ou conjunto de edifícios que integram o condomínio.
1. Podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do condomínio ou para a via pública.
2. Podem ainda constituir fracções autónomas os lugares de estacionamento, desde que o respectivo espaço seja suficientemente delimitado e tenha saída própria para uma parte comum do condomínio ou para a via pública, mesmo que esses lugares não constituam unidades distintas e isoladas entre si.
3. Entende-se por espaço suficientemente delimitado a área individualizada pela demarcação, por forma indelével, dos seus limites de contiguidade, com afixação de numeração ou designação própria e, quando seja o caso, a indicação da designação da fracção autónoma em que esteja integrada, ou a cujo uso exclusivo se ache afecto.
1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime de compropriedade, atribuindo-se a cada consorte a quota que lhe tiver sido fixada nos termos do n.º 1 do artigo 1318.° ou, na falta de fixação, a quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2. Caso o condomínio incida sobre um conjunto de edifícios estruturalmente autónomos, a nulidade do título que derive da falta das condições pressupostas no n.º 2 do artigo 1314.º leva à sujeição de cada edifício ao regime que se lhe aplicaria se não integrasse um mesmo condomínio.
3. A nulidade do título é invocável por qualquer condómino ou outro titular de interesse pessoal, directo e legítimo, bem como pelo Ministério Público sob participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
1. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, acto administrativo, usucapião ou decisão judicial.
2. A constituição da propriedade horizontal por acto administrativo dá-se nos casos de destinação do prédio à construção em fracções autónomas, valendo como título constitutivo a memória descritiva das fracções autónomas que acompanha o projecto de construção, logo que este esteja aprovado pela entidade competente.
3. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ser proferida, nomeadamente, em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário, podendo ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1315.º
1. As fracções autónomas são individualizadas nos títulos constitutivos da propriedade horizontal e nas descrições prediais por uma designação distinta ou qualquer outra referência que as diferencie das demais, fixando-se, através de critérios objectivos definidos pelo requerente, o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do condomínio.
2. Se o condomínio puder ser sujeito a um regime de administração complexa, nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 1328.º, será atribuído, além do valor percentual ou permilar da fracção no condomínio, o valor percentual ou permilar da mesma no subcondomínio a que pertence.
3. A designação de cada fracção autónoma, de edifício composto por mais do que uma fracção, é formada pelo número do piso ou andar ou outra designação convencional destes e por uma letra maiúscula, segundo a ordem alfabética, ou numeração que lhe competir no piso ou andar do edifício em que se localiza.
4. A designação de cada fracção autónoma deve ser afixada com carácter visível e permanente no respectivo acesso ou junto dele.
1. Sendo o condomínio integrado por um conjunto de edifícios, é atribuída a cada edifício, independentemente do regime de administração a que fique sujeito o condomínio, uma designação própria formada por um número ou por uma letra maiúscula, de acordo com uma sequência que atenda à disposição dos edifícios, ou por outra expressão convencional.
2. O preceituado no número anterior é igualmente aplicável, com as devidas adaptações, aos subcondomínios que o título constitutivo preveja nos termos das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo seguinte; no caso da alínea a) a designação dos subcondomínios, quando não coincidentes com os edifícios, tem de ser dife-renciável da adoptada para estes.
1. Além das especificações referidas nos dois artigos anteriores, o título constitutivo deve ainda conter a menção do fim a que se destina cada fracção, e cada parte comum que seja afectada a fins específicos.
2. O título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
3. A cláusula prevista na alínea a) do número anterior só pode prever subcondomínios não coincidentes com os próprios edifícios que compõem o condomínio quando tal corresponda a interesses dignos de protecção legal, e a delimitação se faça com base em critérios razoáveis.
1. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado mediante deliberação tomada pela unanimidade dos condóminos de todo o con-domínio, ou excepcionalmente do respectivo subcondomínio, nos termos da alínea e) do artigo 1367.º, devendo essa deliberação, em qualquer dos casos, constar de documento com as respectivas assinaturas reconhecidas; a inobservância do disposto nos artigos 1314.º e 1315.º importa a nulidade da deliberação e a aplicação, com as necessárias adaptações, do disposto no n.º 3 do artigo 1316.º
2. Se faltar a unanimidade, mas a proposta de modificação houver obtido o voto favorável de condóminos que representem, pelo menos, dois terços do valor total do condomínio ou do subcondomínio, consoante os casos, pode solicitar-se ao tribunal o suprimento do acordo dos restantes condóminos.
3. O suprimento referido no número anterior nunca será dado em violação do disposto na lei ou de interesses ponderosos dos condóminos que não deram o seu consentimento.
4. No que diga respeito aos elementos referidos nas alíneas c) e d) do n.º 2 do artigo anterior, a regra da unanimidade prevista no n.º 1 é substituída pela da maioria representativa do valor.
5. As modificações do título constitutivo relativas à destinação das partes comuns ficam sujeitas ao regime fixado no artigo 1334.º; ao mesmo regime ficam sujeitas as modificações relativas à destinação das partes próprias, com a diferença de que dependem também do acordo dos respectivos titulares.
1. Não é necessária a autorização dos restantes condóminos para a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2. A contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de juntar fracções autónomas com outras correspondentes a lugares de estacionamento e a arrecadações.
3. À divisão de fracções aplica-se, com as devidas adaptações, o disposto nos números anteriores, salvo se a lei ou o título constitutivo impedirem a divisão, ou definirem outros critérios para a sua admissibilidade.
4. Ao condómino que juntar ou dividir as fracções cabe o poder de, por acto unilateral constante de documento com assinatura reconhecida, introduzir a correspondente modificação no título constitutivo.
5. O acto de junção e divisão de fracções autónomas deve ser participado pelo interessado, para efeitos de harmonização da memória descritiva e da matriz, às entidades públicas competentes, respectivamente, para a aprovação ou fiscalização das construções e para a cobrança de impostos sobre os prédios, dando-se ainda conhecimento ao órgão de administração do edifício no prazo de 30 dias.
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do condomínio.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
1. São comuns as seguintes partes do condomínio:
2. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino ou conjunto de condóminos:
3. Sendo o condomínio composto por edifícios estruturalmente autónomos, poderá o título constitutivo considerar como partes de cada edifício o direito ao solo em que este está implantado, assim como os pátios e jardins anexos ao mesmo que estejam funcionalmente afectos ao seu uso exclusivo; os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, fachadas e todas as partes que constituam a estrutura de edifício estruturalmente autónomo, e se este for constituído apenas por uma fracção, as restantes partes do mesmo, consideram-se, no silêncio do título, partes do edifício a que pertencem.
4. Independentemente do disposto no número anterior, encontrando-se o condomínio sujeito ao regime de administração complexa, as partes comuns do condomínio dividem-se, para efeitos de administração do condomínio, em partes comuns de cada um dos subcondomínios e partes comuns de todo o con-domínio, conforme discriminam os artigos 1365.º e 1366.º
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas, respectivamente, aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
3. O título constitutivo da propriedade horizontal, o regulamento e os órgãos do condomínio não podem impor limitações abusivas aos direitos dos condóminos, quanto às partes próprias ou comuns; consideram-se abusivas as limitações que não sejam justificadas pela especial destinação, localização ou características do prédio, ou por exigências de utilização comum ou convivência.
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
A administração do condomínio abrange os actos tendentes a promover e disciplinar o uso, a fruição, a conservação e o melhoramento das partes comuns do prédio, bem como os demais actos que, nos termos do presente capítulo, caibam nas atribuições dos órgãos do condomínio.
1. A administração do condomínio pode ficar sujeita ao regime de administração simples, regulado na subsecção seguinte, ou ser submetida, nos termos dos números seguintes, ao regime de administração complexa, disciplinado na subsecção III.
2. O condomínio sobre um conjunto de edifícios é passível de ser submetido ao regime de administração complexa:
3. O condomínio sobre um único edifício só é passível de ser submetido ao regime de administração complexa se assim o permitir o título constitutivo da propriedade horizontal e desde que cada uma das secções de que o edifício é constituído:
4. Em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, o condomínio ficará sujeito ao regime de administração simples até que a assembleia de um dos subcondomínios eleja uma administração própria, salvo se o título constitutivo da propriedade horizontal dispuser em sentido distinto.
5. O título constitutivo pode condicionar a adopção do regime de administração complexa a prévia deliberação da assembleia geral do condomínio, tomada por maioria nele definida, mas não superior a metade do valor global do condomínio; esta deliberação não dispensa a prevista no número anterior, salvo se o contrário resultar do título.
6. A eleição da administração do subcondomínio referida no n.º 4 deve ser comunicada à administração em exercício do condomínio, desde que regularmente eleita, com a antecedência mínima de 1 mês sobre o termo do seu mandato; só após o termo deste mandato poderá a administração do subcondomínio ini-ciar o exercício das suas funções.
7. No quadro do regime de administração complexa, designa-se por subcon-domínio:
1. Vigorando o regime de administração simples, a administração das partes comuns do condomínio compete a um órgão de natureza deliberativa, designado por assembleia geral do condomínio, e a um órgão de natureza executiva, designado por administração.
2. Se for adoptado o regime de administração complexa, haverá:
a) Ao nível de cada subcondomínio, uma assembleia do subcondomínio e uma administração;
b) Ao nível do condomínio no seu conjunto, uma assembleia geral do condomínio e, salvo se esta preferir eleger uma administração autónoma, um colégio de administrações, composto pelas administrações dos vários subcondomínios.
São direitos dos condóminos:
Sem prejuízo do disposto no artigo 1325.º, são obrigações dos condóminos:
1. Salvo estipulação em contrário constante do título constitutivo, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções, sendo todas estas despesas, bem como outras previstas neste capítulo, devidamente comprovadas e fundamentadas.
2. Todavia, as despesas relativas às partes comuns do condomínio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
3. As despesas de condomínio a suportar pelos condóminos englobam:
4. As despesas certas previstas nas alíneas a) e b) do número anterior são pagas em prestações periódicas de montante fixado pela assembleia geral do condomínio, tendo em conta o orçamento proposto.
5. Salvo deliberação da assembleia geral do condomínio em sentido distinto, estas prestações são mensais, e devem ser pagas, contra factura, à administração até ao dia 10 de cada mês, sob pena de aplicação, com as necessárias adaptações, do disposto nos n.os 1, 2 e 5 do artigo 996.º
1. É obrigatória a constituição de um fundo comum de reserva para custear as despesas imprevistas de montante elevado, nomeadamente com actos de conservação das partes comuns do prédio.
2. Integram este fundo:
3. Compete à assembleia geral do condomínio estabelecer as regras da gestão do fundo comum de reserva, o qual pode ser depositado em instituição bancária.
4. Salvo deliberação em contrário da assembleia geral do condomínio, a gestão do fundo cabe à administração do condomínio, nos limites definidos pela assembleia.
1. As obras nas partes comuns que constituam inovações dependem da autorização da assembleia geral do condomínio, aprovada por um número de condóminos que represente, pelo menos, dois terços do valor total do condomínio.
2. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio são consideradas inovações, salvo se, não dispondo o título em sentido distinto, tiverem por objecto intervenções em edifícios compostos por uma única fracção autónoma, passíveis de serem sujeitos a projectos de arquitectura individualizados.
3. Não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, das coisas próprias ou das coisas comuns.
1. As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelos n.os 1 e 2 do artigo 1332.º
2. Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
3. Considera-se sempre fundada a recusa quando as inovações tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do condomínio.
4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da inovação.
1. As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do condomínio podem ser levadas a efeito, na falta, impedimento ou recusa da administração, por iniciativa de qualquer condómino.
2. O condómino que tiver efectuado o pagamento das despesas decorrentes das reparações previstas no número anterior deve, logo que possível, ser reembolsado por verba proveniente do fundo comum de reserva a que se refere o artigo 1333.º; se, no entanto, não houver verba disponível, pode o condómino exigir dos restantes o pagamento imediato e proporcional à percentagem ou permilagem da sua fracção.
1. No caso de destruição dos edifícios ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do valor total do condomínio, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda dos direitos que tenha sobre o terreno e sobre os materiais, pela forma que a assembleia geral do condomínio vier a designar.
2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, por maioria que represente, pelo menos, dois terços do valor total do condomínio, a sua reconstrução.
3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
5. No entanto, caso a destruição incida sobre edifício estruturalmente autónomo, o direito de exigir a reconstrução do edifício caberá aos titulares de fracções que representem, pelo menos, dois terços do valor do mesmo, salvo se o título dispuser em sentido distinto ou se a não reconstrução sacrificar interesses ponderosos dos restantes condóminos.
1. É obrigatório o seguro do prédio contra o risco de incêndio, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2. No risco de incêndio, o valor do seguro não pode ser inferior ao que resultar de determinação da autoridade competente, ou, não o havendo, inferior ao valor fixado pela assembleia geral do condomínio.
3. O seguro relativo a cada fracção deve ser efectuado pelo respectivo condómino e o seguro relativo às partes comuns por quem a assembleia indicar.
4. No entanto, a administração deve efectuar o seguro quando os sujeitos vinculados a tanto não provem que o fizeram por valor não inferior ao fixado nos termos do n.º 2 e no prazo estabelecido pela assembleia, ou, na sua falta, no prazo razoavelmente oferecido pela administração, ficando nesses casos com o direito a reaver deles o respectivo prémio.
5. A assembleia pode determinar a efectivação de seguro contra outros riscos.
1. A acta da reunião da assembleia geral do condomínio que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio constitui título executivo contra o condómino ou terceiros vinculados pela deliberação que, no prazo estabelecido, não pagarem a sua quota-parte.
2. Constitui igualmente título executivo, nos termos do número anterior, a acta da reunião da assembleia que tiver deliberado o pagamento de bens e serviços de interesse comum e de quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, que não devam ser suportadas pelo condomínio.
1. Havendo mais de dez condóminos e caso não o contenha o título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição, a segurança e a conservação das partes comuns e, facultativamente, das fracções autónomas; o regulamento do condomínio deve igualmente regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento dos administradores.
2. Sem prejuízo do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1320.º, a elaboração, aprovação e modificação do regulamento compete à assembleia geral do condomínio.
3. Contanto que na primeira reunião de condóminos, em primeira ou segunda convocatória, não sejam definidos os procedimentos para a elaboração do regulamento ou este não seja aprovado num prazo de 6 meses a contar de então, competirá à administração a elaboração e sujeição à assembleia de um projecto de regulamento, no prazo de 3 meses; qualquer condómino poderá até à mesma data apresentar propostas alternativas.
4. Se, na situação prevista no número anterior, a assembleia não aprovar qualquer das propostas de regulamento, em primeira ou segunda convocatória, caberá à administração aprová-lo.
5. As modificações do regulamento estão dependentes de deliberação aprovada por um número de condóminos que represente mais de metade do valor total do condomínio.
6. O regulamento vincula todos os condóminos, terceiros titulares de direitos sobre as fracções e possuidores ou meros detentores das fracções.
1. Independentemente de outras sanções aplicáveis, a assembleia geral do condomínio pode fixar no regulamento do condomínio, com carácter geral e abstracto, sanções pecuniárias para a inobservância das disposições deste Código, do disposto no regulamento do condomínio, das deliberações da própria assembleia ou das decisões da administração.
2. A competência para mandar aplicar em concreto as sanções caberá à assembleia, mas poderá ser delegada na administração.
3. O montante das sanções aplicáveis por força do n.º 1 a cada condómino, ou a qualquer outra das pessoas referidas no n.º 6 do artigo anterior, não poderá exceder, em cada ano, quatro mensalidades com despesas certas de condomínio relativas à fracção em causa, salvo quando outro limite, nunca superior ao triplo do atrás referido, resultar de deliberação tomada em assembleia em que estejam presentes condóminos que representem, pelo menos, dois terços do valor total do condomínio.
A assembleia geral do condomínio pode estabelecer no regulamento do condomínio a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios emergentes da relação de condomínio.
quanto à administração corrente)
1. Os poderes que caibam aos condóminos no âmbito da administração corrente do condomínio consideram-se transferidos:
2. Nos limites dos poderes transferidos, os beneficiários da transferência substituem os condóminos no exercício dos direitos decorrentes do regime da proprie-dade horizontal, nomeadamente no direito a votar na assembleia geral do condomínio.
3. Considera-se, nomeadamente, excluído da administração corrente o direito de votar as deliberações relacionadas com:
4. Nos casos previstos nas alíneas a) e c) do n.º 1, os beneficiários da transferência substituem os condóminos, perante o condomínio, no pagamento dos encargos com a administração corrente do condomínio, mas, no caso do contrato- -promessa, o dono da fracção responde solidariamente perante o condomínio pelos encargos em dívida por parte do promitente-adquirente, ainda que com o direito de haver deste o reembolso total do que assim houver despendido.
5. Salvo estipulação em contrário, consideram-se encargos com a administração corrente os referidos nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 1332.º
6. Para que a transferência prevista nos números anteriores seja oponível ao condomínio é necessário que a mesma seja comunicada por escrito à administração do condomínio, contanto que esta já esteja designada.
1. Se os condóminos entretanto não se tiverem reunido em assembleia, o administrador de facto ou o promotor do empreendimento, ou, se a houver, a entidade responsável pela administração do condomínio, devem convocar a primeira reunião da assembleia geral do condomínio para escolha da administração, aprovação do orçamento desse ano e, quando necessário, elaboração do regulamento e fixação do montante do seguro contra o risco de incêndio, logo que metade das fracções estejam alienadas, ou trinta por cento ocupadas, ficando solidariamente responsáveis pelos danos causados se o não fizerem.
2. A assembleia geral do condomínio reúne-se ainda durante o mês de Janeiro de cada ano, mediante convocação da administração, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano em curso.
3. A assembleia também reunirá quando for convocada pela administração, ou por condóminos que representem, pelo menos, um décimo do valor total do condomínio.
4. Não sendo a assembleia convocada quando deveria ser, nos casos dos n.os 1 e 2, qualquer condómino pode convocar a assembleia ou requerer ao tribunal a intimação de qualquer dos responsáveis para a convocar.
1. A assembleia geral do condomínio é convocada por meio de carta registada, enviada com a antecedência mínima de 10 dias, para o local ou locais referidos nos termos do número seguinte, ou mediante protocolo efectuado com a mesma antecedência e nos mesmos locais.
2. A convocatória deve ser enviada para a fracção autónoma de que o condómino é proprietário ou para a morada que este indique de modo expresso à administração; todavia, nos casos previstos no artigo 1343.º, a convocatória para a tomada de deliberações que caibam nos limites dos poderes transferidos deverá ser enviada também para a fracção autónoma ou para outra morada indicada expressamente pelos beneficiários.
3. A convocatória tem que indicar a data, hora, ordem de trabalhos e local da assembleia e é redigida em uma das línguas oficiais, devendo, sempre que possível, ser acompanhada de tradução quando houver condóminos que se expressem apenas na outra.
4. No átrio da entrada do edifício, ou de cada um dos edifícios, se o condomínio tiver mais de um, ou em outro local de passagem comum aos condóminos, deve ser afixado um exemplar da convocatória durante os 8 dias que antecedem a assembleia.
5. Quando a assembleia seja convocada para a aprovação das contas e do projecto de orçamento anuais, para a aprovação ou modificação do regulamento do condomínio ou para modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, a convocatória será acompanhada, respectivamente, das contas e do projecto de orçamento, dos projectos de regulamento e do projecto de modificações do título constitutivo, ou, pelo menos, nela será indicado o local ou locais onde tais elementos possam ser consultados pelos condóminos sem excessivo incómodo, devendo entre esses locais figurar, sempre que possível, a portaria do edifício, ou de cada um dos edifícios.
1. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador, ou delegar os seus poderes em outro condómino, bastando, neste caso, como instrumento de representação uma carta assinada dirigida ao presidente da reunião da assembleia geral do condomínio e a apresentação de cópia do documento de identificação do representado.
2. Sem prejuízo do disposto no artigo 1343.º, os condóminos podem ainda fazer-se representar pelos arrendatários das respectivas fracções, bastando, quando exista, a apresentação de cláusula do contrato de arrendamento em que se preveja tal representação, a qual, supletivamente, abrangerá os direitos de administração corrente do condomínio.
1. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por um número de condóminos que represente mais de metade do valor total do condomínio.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quanta a percentagem ou permilagem atribuída à sua fracção ou fracções.
3. Se, passada uma hora, da marcada, não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para igual dia da semana seguinte, no mesmo local e à mesma hora, podendo neste caso a assembleia, salvo quando a lei exija de modo especificado uma determinada maioria legal, deliberar por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do condomínio.
4. Contudo, tratando-se de assembleia convocada para aprovação do regulamento inicial do condomínio, sendo este obrigatório, ou para aprovação das contas e do projecto de orçamento anuais, a assembleia poderá deliberar sobre esses assuntos, em segunda reunião, pela maioria de votos dos condóminos presentes, independentemente do valor que estes representem no valor total do condomínio, se na convocatória inicial se indicar expressamente essa possibilidade.
5. Sempre que existam condóminos que se expressem apenas numa das línguas oficiais e outros que se expressem apenas na outra, deve a administração, quando possível, providenciar a presença de um intérprete.
1. As deliberações cuja aprovação exija a unanimidade dos condóminos consideram-se igualmente aprovadas se receberem o voto favorável da totalidade dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, dois terços do valor total do condomínio e vierem a ser aprovadas por todos os condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
2. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 10 dias.
3. Os condóminos têm 60 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia o seu assentimento ou discordância; a comunicação deverá ser efectuada na morada constante do remetente, salvo se na carta for indicada outra morada para o envio da comu-nicação.
4. O silêncio dos condóminos vale como aprovação da deliberação comu-nicada nos termos do n.º 2.
5. Caso as cartas não sejam recebidas pelos condóminos ausentes ou caso a deliberação, não tendo sido aprovada pela unanimidade dos condóminos presentes, ainda assim tenha obtido o voto favorável de um número de condóminos que represente, pelo menos, dois terços do valor total do condomínio, aplica-se o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 1321.º
1. As presenças dos condóminos nas reuniões da assembleia devem constar de um livro de presenças, no qual devem ser incorporadas as listas de presença, de onde conste o nome dos condóminos presentes ou representados, bem como dos representantes destes.
2. As listas de presença referidas no número anterior devem ser assinadas pelos condóminos presentes e pelos representantes dos condóminos ausentes no início das reuniões.
3. São obrigatoriamente lavradas actas das reuniões da assembleia geral do condomínio, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
4. A assembleia poderá, porém, conferir um voto de confiança a uma comissão de condóminos presentes, incumbindo-a de redigir a acta da reunião, que será assinada pelos redactores e pelo presidente da reunião, ou pela administração, quando os seus titulares não façam parte da comissão; nestes casos, é dispensada a assinatura dos outros condóminos presentes.
5. As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas para os condóminos, para os terceiros titulares de direitos sobre as fracções, bem como para quaisquer possuidores ou meros detentores das fracções.
6. Salvo deliberação da assembleia em sentido distinto, incumbe à administração guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
7. As deliberações da assembleia devem ser afixadas na portaria do edifício, ou de cada um dos edifícios, ou em outro local de passagem comum aos condóminos, no prazo máximo de 10 dias sobre a sua tomada e por um período mínimo de 15 dias, devendo, sempre que possível, ser acompanhada de tradução quando houver condóminos que se expressem apenas na outra língua oficial.
1. São nulas as deliberações dos condóminos:
2. Exceptuados os casos previstos no número anterior, as deliberações da assembleia contrárias à lei ou que violem o regulamento, seja pelo seu objecto, seja por virtude de irregularidades havidas na convocação dos condóminos ou no funcionamento da assembleia, são anuláveis.
3. A comparência de todos os condóminos na reunião sanciona quaisquer irregularidades da convocação, bem como a invalidade da deliberação tomada sobre matéria estranha à ordem de trabalhos, desde que nenhum deles se oponha à realização da assembleia ou ao aditamento.
1. Tem legitimidade para arguir a invalidade de uma deliberação da assembleia:
2. As irregularidades da convocação e em geral as irregularidades procedimentais que determinem a invalidade da deliberação não podem ser invocadas senão pelas pessoas com direito a voto.
3. Sem prejuízo da aplicação do disposto no n.º 2 do artigo 280.º relativamente às deliberações que careçam de execução:
4. Tratando-se de condómino que não foi convocado regularmente para a reunião da assembleia, ou não tendo a deliberação sido devidamente publicitada, o prazo só começa a correr a partir da data em que ele teve conhecimento da deliberação, mas nunca após 1 ano sobre a data da sua tomada.
1. Pode sempre ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
2. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções de impugnação compete à administração, salvo se ela for o autor, ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
1. A declaração de nulidade ou a anulação das deliberações da assembleia não prejudica os direitos adquiridos de boa fé por terceiro, com fundamento em actos praticados em execução das deliberações.
2. Não há boa fé se os terceiros, à data da aquisição, conheciam ou deviam conhecer a causa da nulidade ou da anulabilidade.
1. A administração é composta por um ou mais administradores.
2. No caso de pluralidade de administradores, e salvo deliberação da assembleia em sentido distinto:
3. O cargo de administrador é remunerável nos termos e condições resultantes da deliberação da assembleia ou, na sua falta, de acordo com o regime jurídico do contrato de mandato.
4. O mandato da administração não pode exceder 2 anos, renováveis apenas mediante nova deliberação da assembleia, considerando-se reduzido a 2 anos qualquer prazo superior que conste do acto de designação da administração.
1. A administração é eleita e exonerada pela assembleia, considerando-se não escritas as cláusulas de quaisquer contratos subscritas pelos condóminos em sentido distinto ou os acordos de transmissão da administração do condomínio celebrados sem o consentimento da assembleia.
2. No caso do n.º 1 do artigo 1344.º, a administração escolhida em assembleia substitui a que, eventualmente, o promotor do empreendimento haja escolhido; a haver lugar a indemnização pela revogação unilateral do contrato com a entidade administradora, só o promotor é responsável pela mesma.
3. Se a assembleia não eleger a administração, será esta nomeada pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos, nos termos da lei do processo.
4. A administração também pode ser exonerada pelo tribunal, nos termos da lei do processo, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que qualquer dos seus titulares praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
1. Os termos do exercício da administração do condomínio por terceiro devem constar de contrato de prestação de serviços reduzido a escrito.
2. É nula qualquer cláusula constante do contrato de prestação de serviços que dê à entidade administradora direito a qualquer compensação para o caso de não renovação do contrato, ou cláusula semelhante.
1. São funções da administração, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, pelo regulamento do condomínio ou pela lei:
2. A administração, no mês que precede o termo do exercício do seu mandato, deve prestar contas e fazer entrega de todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
1. A administração, por intermédio de qualquer dos seus titulares, pode entrar em qualquer parte do condomínio para fins de inspecção, com excepção das fracções autónomas, para a entrada nas quais carece de autorização dos respectivos condóminos.
2. A autorização de entrada, quando necessária, pode ser suprida por decisão do tribunal, a qual poderá igualmente prever as condições em que as obras serão realizadas, caso sejam consideradas necessárias.
3. A inspecção tem por finalidade a verificação:
4. Se da inspecção resultar a necessidade de realizar obras nas fracções autónomas, podem as mesmas ser executadas a mando da administração, com o acordo dos condóminos quanto à data da execução e período do dia, tendo em atenção a urgência da sua execução.
5. Se o acordo referido no número anterior não for conseguido, e a decisão prevista no n.º 2 for insuficiente, pode ser interposta acção judicial para o seu suprimento.
1. A administração tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizada pela assembleia.
2. A administração pode também ser demandada nas acções respeitantes às partes comuns do condomínio.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais à administração.
Dos actos da administração cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente, ou por outro titular de interesse pessoal, directo e legítimo.
Os direitos, obrigações e encargos dos condóminos quanto à administração de um condomínio submetido ao regime de administração complexa são os mesmos que no regime de administração simples e estão igualmente sujeitos às regras dos artigos 1330.º a 1343.º, com as adaptações que a particularidade do regime impõe e as modificações que os artigos seguintes determinam.
1. Os encargos do condomínio são repartidos entre todos os condóminos do condomínio ou entre os condóminos do subcondomínio consoante se relacionem com competências dos órgãos próprios de todo o condomínio ou órgãos próprios do subcondomínio.
2. Caso a administração das partes comuns do conjunto do condomínio esteja entregue ao colégio de administrações, os encargos de cada condómino relativos às partes comuns de todo o condomínio são pagos à administração do respectivo subcondomínio, salvo se outra coisa resultar do título constitutivo da propriedade horizontal, do regulamento geral do condomínio ou de deliberação da assembleia geral do condomínio.
Em acréscimo ao fundo comum de reserva do condomínio, relativo às partes comuns de todo o condomínio, devem ser constituídos fundos de reserva pró-prios para cada subcondomínio.
1. Os subcondomínios podem adoptar regulamentos próprios do subcon-domínio, aplicando-se, com as necessárias correcções, o preceituado no artigo 1340.º; se o não fizerem, o seu funcionamento interno reger-se-á pelas normas do regulamento geral do condomínio, devidamente adaptadas.
2. É nula qualquer disposição constante do regulamento do subcondomínio que infrinja normas imperativas do regulamento geral do condomínio, salvo se estas interferirem com competências próprias dos órgãos do subcondomínio.
São partes comuns de cada um dos subcondomínios:
São partes comuns de todo o condomínio:
À assembleia de cada um dos subcondomínios caberão as funções de administração, nos termos da subsecção anterior, das partes comuns do respec-tivo subcondomínio, e em especial:
1. À assembleia geral do condomínio caberão as funções de administração das partes comuns de todo o condomínio, e em especial:
2. A assembleia geral do condomínio poderá, ainda, impor actos de conservação em cada um dos subcondomínios sempre que a não conservação afecte interesses relevantes do condomínio global, sem prejuízo de idêntico poder caber aos órgãos próprios dos respectivos subcondomínios.
As reuniões e deliberações das assembleias de que trata a presente divisão ficam sujeitas ao regime definido nos artigos 1344.º a 1353.º, adaptado no que seja necessário.
1. Cada subcondomínio terá uma administração própria eleita pela respec-tiva assembleia.
2. Como órgão administrativo das partes comuns de todo o condomínio funcionará um colégio de administrações composto pelas administrações dos vários subcondomínios, salvo quando a assembleia geral do condomínio opte por eleger uma administração própria para essa gestão.
3. Cabendo a administração das partes comuns de todo o condomínio ao colégio de administrações, cada uma das administrações dos subcondomínios tem nas deliberações tantos votos quanta a percentagem ou permilagem atribuída ao respectivo subcondomínio no conjunto do condomínio; quando a administração de um subcondomínio seja composta por mais de um administrador, caber-lhe-á indicar qual o administrador que exercerá as funções no colégio de administrações.
4. É aplicável aos órgãos referidos nos números anteriores, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 1354.º a 1356.º
1. Os órgãos referidos no artigo anterior exercem, cada um no seu âmbito, as competências enumeradas nos artigos 1357.º a 1359.º.
2. A administração de cada um dos subcondomínios pode, relativamente às partes comuns de todo o condomínio, praticar os actos de conservação urgentes que o órgão administrativo do condomínio não tenha praticado e que interfiram com interesses relevantes de todo o condomínio.
3. Cabendo a administração das partes comuns de todo o condomínio ao colégio de administrações, considera-se delegado na administração do subcondomínio, até que a assembleia do respectivo subcondomínio revogue a delegação, o poder de representar os condóminos do respectivo subcondomínio nas deliberações da assembleia geral do condomínio relativas à aprovação das contas respeitantes ao último ano e ao orçamento das despesas correntes de administração a efectuar no ano em curso, relativas às partes comuns de todo o condomínio.
4. É aplicável ao caso referido no número anterior, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 3 do artigo anterior, prescindindo-se nestes casos da convocação dos condóminos representados até que a assembleia do subcondomínio comunique ao colégio de administrações o termo da delegação.
5. No caso referido no n.º 3, caberá à administração do subcondomínio dar conhecimento aos respectivos condóminos das decisões aprovadas e de todos os elementos que serviram de base às decisões, ou dos locais onde os mesmos podem ser consultados, sob pena de responsabilização pelos danos causados aos condóminos.
1. Dos actos do órgão administrativo de cada um dos subcondomínios cabe recurso para a assembleia do mesmo subcondomínio e dos actos do órgão administrativo das partes comuns de todo o condomínio cabe recurso para a assembleia geral do condomínio.
2. A assembleia para a qual se recorre pode, neste caso, ser convocada pelo condómino recorrente, ou por outro titular de interesse pessoal, directo e legítimo.
Usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância.
O usufruto pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei.
O usufruto pode ser constituído em favor de uma ou mais pessoas, simultânea ou sucessivamente, contanto que existam ao tempo em que o direito do primeiro usufrutuário se torne efectivo.
Salvo estipulação em contrário, o usufruto constituído por contrato ou testamento em favor de várias pessoas conjuntamente só se consolida com a propriedade por morte da última que sobreviver.
1. Sem prejuízo do disposto nos dois artigos anteriores, o usufruto consti-tuído a favor de pessoas singulares ou colectivas não pode ir além, respec-tivamente, da vida do usufrutuário ou da data da extinção da pessoa colectiva, salvo quando no título constitutivo se declare expressamente o contrário e se fixe um prazo determinado de duração do usufruto.
2. Sendo o usufruto constituído a favor de uma pessoa colectiva, com ou sem fixação de prazo, ou a favor de pessoa singular com fixação de prazo determinado e cláusula de não extinção pela morte do usufrutuário, a sua duração máxima nunca poderá exceder os 30 anos.
3. Para o usufruto oneroso relativo a bem imóvel não pode ser fixado prazo inferior a 2 anos, excepto tratando-se de usufruto estabelecido para fins espe-ciais transitórios; considera-se não escrita a cláusula que estipule prazo inferior.
1. O usufruto considera-se gratuito, salvo quando conste expressamente o contrário do título constitutivo.
2. No acto de constituição do direito de usufruto, pode convencionar-se, a título de preço, que o usufrutuário pague uma única prestação ou pague certa prestação anual, durante a vigência do usufruto ou por um número de anos predeterminado não superior ao período da sua vigência.
3. As prestações são sempre em dinheiro.
1. Na falta de convenção sobre o tempo do pagamento, a prestação é paga no primeiro dia útil de cada ano, contado desde a data da constituição do usufruto.
2. Havendo mora no cumprimento, o proprietário tem o direito a uma indemnização igual a metade do que for devido; se o atraso exceder 45 dias, a indemnização é aumentada para o dobro.
3. Cessa o direito à indemnização, se o usufrutuário fizer cessar a mora no prazo de 15 dias a contar do seu começo.
4. À mora no cumprimento não pode ser aplicada a sanção prevista no artigo 333.º
5. Sendo dois ou mais os usufrutuários, ou sendo dois ou mais os proprietários, é aplicável ao pagamento da prestação anual o regime das obrigações solidárias, enquanto durar a comunhão.
1. O usufrutuário pode trespassar a outrem o seu direito, definitiva ou temporariamente, bem como onerá-lo, salvas as restrições impostas pelo título constitutivo ou pela lei.
2. O usufrutuário responde pelos danos que as coisas padecerem por culpa da pessoa que o substituir.
3. A duração do usufruto continua sujeita às regras que seriam aplicáveis caso não tivesse havido trespasse.
Os direitos e obrigações do usufrutuário são regulados pelo título constitutivo do usufruto; na falta ou insuficiência deste, devem observar-se as disposições seguintes.
O usufrutuário pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico.
O usufruto abrange as coisas acrescidas e todos os direitos inerentes à coisa usufruída.
1. O usufrutuário tem a faculdade de fazer na coisa usufruída as benfeitorias úteis e voluptuárias que bem lhe parecer, contanto que não altere a sua forma ou substância, nem o seu destino económico.
2. É aplicável ao usufrutuário, quanto a benfeitorias úteis e voluptuárias, o que neste Código se prescreve relativamente ao possuidor de boa fé.
1. O usufrutuário, ao começar o usufruto, não é obrigado a abonar ao proprie-tário despesa alguma feita; mas, findo o usufruto, o proprietário é obrigado a indemnizar aquele das despesas de cultura, sementes ou matérias-primas e, de um modo geral, de todas as despesas de produção feitas pelo usufrutuário, até ao valor dos frutos que vierem a ser colhidos.
2. Se o usufrutuário tiver alienado frutos antes da colheita e o usufruto se extinguir antes que sejam colhidos, a alienação subsiste, mas o produto dela pertence ao proprietário, deduzida a indemnização a que o número anterior se refere.
1. Quando o usufruto tiver por objecto coisas consumíveis, pode o usufru-tuário servir-se delas ou aliená-las, mas é obrigado a restituir o seu valor, findo o usufruto, no caso de as coisas terem sido estimadas; se o não foram, a restituição é feita pela entrega de outras do mesmo género, qualidade ou quantidade, ou do valor destas na conjuntura em que findar o usufruto.
2. O usufruto de coisas consumíveis não importa transferência da propriedade para o usufrutuário.
1. Se o usufruto abranger coisas que, não sendo consumíveis, são, todavia, susceptíveis de se deteriorarem pelo uso, não é o usufrutuário obrigado a mais do que restituí-las no fim do usufruto como se encontrarem, a não ser que tenham sido deterioradas por uso diverso daquele que lhes era próprio ou por culpa do usufrutuário.
2. Se as não apresentar, o usufrutuário responde pelo valor que as coisas tinham na conjuntura em que começou o usufruto, salvo se provar que perderam todo o seu valor em uso legítimo.
Tendo o usufruto por objecto a exploração de pedreiras, o usufrutuário não pode abrir de novo pedreiras sem consentimento do proprietário; mas, se elas já estiverem em exploração ao começar o usufruto, tem o usufrutuário a faculdade de explorá-las, conformando-se com as praxes observadas pelo proprietário.
1. Relativamente à constituição de servidões activas, o usufrutuário goza dos mesmos direitos do proprietário, mas não lhe é lícito constituir encargos que ultrapassem a duração do usufruto.
2. O proprietário não pode constituir servidões sem consentimento do usufrutuário, desde que delas resulte diminuição do valor do usufruto.
1. Se o usufruto for constituído numa universalidade de animais, é o usufrutuário obrigado a substituir com as crias novas as cabeças que, por qualquer motivo, vierem a faltar.
2. Se os animais se perderem, na totalidade ou em parte, por caso fortuito, sem produzirem outros que os substituam, o usufrutuário é tão-somente obrigado a entregar as cabeças restantes.
3. Neste caso, porém, o usufrutuário é responsável pelo valor dos despojos dos animais, quando de tais despojos se tenha aproveitado.
O usufrutuário de rendas vitalícias tem direito a perceber as prestações correspondentes à duração do usufruto, sem ser obrigado a qualquer restituição.
1. O usufrutuário de capitais postos a juro ou a qualquer outro interesse, ou investidos em títulos de crédito, tem o direito de perceber os frutos correspondentes à duração do usufruto.
2. Não é lícito levantar ou investir capitais sem o acordo dos dois titulares; no caso de divergência, pode ser judicialmente suprido o consentimento, quer do proprietário, quer do usufrutuário.
1. Se o usufruto tiver por objecto certa quantia, e bem assim quando no decurso do usufruto sejam levantados capitais nos termos do artigo anterior, tem o usufrutuário a faculdade de administrar esses valores como bem lhe parecer, desde que preste a devida caução; neste caso, corre por sua conta o risco da perda da soma usufruída.
2. Se o usufrutuário não quiser usar desta faculdade, é aplicável o disposto no n.º 2 do artigo anterior.
O usufruto de títulos de crédito e de participações sociais está sujeito a legislação especial.
1. Antes de tomar conta dos bens, o usufrutuário deve:
2. A caução não é exigível do alienante com reserva de usufruto e pode ser dispensada no título constitutivo do usufruto.
1. Se o usufrutuário não prestar a caução devida, tem o proprietário a faculdade de exigir que os imóveis se arrendem ou ponham em administração, que os móveis se vendam ou lhe sejam entregues, que os capitais, bem como a importância dos preços das vendas, se dêem a juros ou se empreguem em títulos de crédito nominativos, que os títulos ao portador se convertam em nominativos ou se depositem nas mãos de terceiro, ou que se adoptem outras medidas adequadas.
2. Não havendo acordo do usufrutuário quanto ao destino dos bens, decidirá o tribunal.
1. O usufrutuário é obrigado a consentir ao proprietário quaisquer obras ou melhoramentos de que seja susceptível a coisa usufruída, e também quaisquer novas plantações, se o usufruto recair em prédios rústicos afectos a fins agrícolas, contanto que dos actos do proprietário não resulte diminuição do valor do usufruto.
2. Das obras ou melhoramentos realizados tem o usufrutuário direito ao usufruto, sem ser obrigado a pagar juros das somas desembolsadas pelo proprietário ou qualquer outra indemnização; no caso, porém, de as obras ou melhoramentos aumentarem o rendimento líquido da coisa usufruída, o aumento pertence ao proprietário.
1. Estão a cargo do usufrutuário tanto as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa como as despesas de administração.
2. Não se consideram ordinárias as reparações que, no ano em que forem necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano.
3. O usufrutuário pode eximir-se das reparações ou despesas a que é obrigado, renunciando ao usufruto.
1. Quanto às reparações extraordinárias, só incumbe ao usufrutuário avisar em tempo o proprietário para que este, querendo, as mande fazer; se, porém, elas se tiverem tornado necessárias por má administração do usufrutuário, é aplicável o disposto no artigo anterior.
2. Se o proprietário, depois de avisado, não fizer as reparações extraordinárias, e estas forem de utilidade real, pode o usufrutuário fazê-las a expensas suas e exigir a importância despendida, ou o pagamento do valor que tiverem no fim do usufruto, se este valor for inferior ao custo.
3. Se o proprietário fizer as reparações, deve observar-se o disposto no n.º 2 do artigo 1397.º
O pagamento dos impostos e quaisquer outros encargos anuais que incidam sobre o rendimento dos bens usufruídos incumbe a quem for titular do usufruto no momento do vencimento.
[ Art. 0001 a 0200 ] [ Art. 0201 a 0400 ] [ Art. 0401 a 0600 ] [ Art. 0601 a 0800 ]
[ Art. 0801 a 1000 ] [ Art.1001 a 1200 ] [ Art. 1201 a 1400 ] [ Art. 1401 a 1600 ]
[ Art. 1601 a1800 ] [ Art. 1801 a 2000 ] [ Art. 2001 a 2161 ]